Leis de Locações para contratos de locações em Shopping Center !!!

Classificação dos Contratos de Locação em Shopping Center

José Eduardo Leis

Resumo: Artigo sobre a classificação dos contratos de locação em Shopping Center de acordo com a lei de locações de imoveis urbanos código civil e o projeto de lei que disciplina a locação em shopping center.[1]

Sumario: I – Introdução. II - Classificação de Contratos Típicos e Atípicos. III – Contrato de Locação de Shopping Center. IV - Proposta de Projeto de Leis sobre Shopping Center. V – Conclusão. Bibliografia

I - Shopping Center.

O Shopping Center surgiu na década de 50, nos Estados Unidos da América e só veio aportar no Brasil no ano de 1966, com a inauguração do Shopping Iguatemi. Hoje ele representa uma enorme gama de empreendimentos que movimentam fortemente a economia dos grandes centros urbanos e tem importância substancial no comercio moderno.

Atualmente, o entendimento é de que não existem só Shoppings Center, mas sim de Centros de Comércios onde os Shoppings são gênero, existindo ainda Centros de Conveniências e Serviços, Galerias, Open Mall , e dentre muitas outras formas de formação de centros comerciais, que possuem as mesmas características jurídicas de um Shopping Center.

A primeira fase para a implementação de um Shopping Center se dá por uma visão multidisciplinar, onde economistas, analistas de mercado e outros profissionais decidem o “tenat mix”, para atingir o publico alvo do empreendedor. Decidido o lugar onde será erguido o conjunto arquitetônico, arquiteto e engenheiros formaram o projeto de acordo com o já decidido pelos empreendedores e respectiva equipe de análise econômica, para a melhor adequação do empreendimento ao publico alvo.

A doutrina, em sua maioria, no que tange a organização da disposição do “tenat mix” disserta que são divididos da seguinte forma: Lojas Ancoras (são destinadas a grandes marcas que por si só já atraem consumidores ao empreendimento, e por isso muitas vezes possuem vantagens contratuais) e as lojas Satélites (lojas de menores e médias).

Porem, o modelo aplicado pela doutrina parece um pouco ultrapassado, tendo em vista a importância comercial dos Centros de Comércio, onde cada loja possui sua peculiaridade e por isso deve ser tratada de maneira individual, para permitir que a locação seja contratada da maneira mais justa para o que representa aquela unidade locável e para o empreendimento como um todo.

Passada toda essa fase de planejamento, construção e legalização do empreendimento, chega a segunda fase, na qual o empreendedor negociará com os lojistas que tem o interesse em locar os espaços do Shopping Center, o que desde pronto gera uma enorme relação jurídica entre eles, pois além das obrigações de um contrato de locação comercial comum, surge a adesão do legista ao regimento interno, associação de lojistas, bem como um contrato de rés sperata ( o qual possuirá capitulo especifico para sua explicação).

No Brasil, a discussão sobre o Contrato a ser celebrado para a cessão de uso de loja em Shopping Center é uma verdadeira guerra travada pelos doutrinadores. Os mais conservadores acreditam em um Contrato de Locação Comercial típico e a maioria dos doutrinadores acredita que se trata de Contrato Atípico de Locação Comercial, o qual, apesar da sua atipicidade, é regido pela lei de Locações Urbanas, o que é observado na prática. Portanto, cabe analisar O Contrato Atípico de Cessão de Uso de Espaço Comercial em Shopping Center.

Diante do acima apresentado, percebe- se a complexidade do tema a ser tratado no presente artigo, o que será feito ao longo dos capítulos para a maior compreensão do emaranhado de relações jurídicas existentes em um contrato para locação de espaço em shopping center.

II- Classificação de Contratos Típicos e Atípicos.

De um modo geral os contratos podem ser classificados de duas maneiras: em contratos típicos e contratos atípicos. Os contratos atípicos são figuras importantes no ordenamento jurídico pátrio, pois permitem a liberdade contratual entre as partes. Desde o código civil de 1916 tal liberdade é prevista em lei, conforme é prescrito pelos artigos 82 e 129 da referida lei.

O Código Civil de 2002 além de manter o sentido do disposto nos artigos já referidos, reconheceu o direito contratarem livremente, desde que observado as normas gerais fixadas no código, conforme o texto dos artigos 104 e 107 do Código Civil de 2002. Se não vejamos:

“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.”

“Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.”

Portanto, a classificação dos contratos é simples, uma vez que, se este instrumento possuir tipificação em lei, torna-se típico e, caso contrario, atípico. A grande discussão travada neste trabalho é de como classificar o contrato de locação de Shopping Center, que apesar de possuir previsão legal na Lei de Locação de Imóveis Urbanos, não existe uma forma prescrita. Ou seja, existe uma dúvida entre a classificação do contrato, que na pratica importará na lei a ser usada, se é o código civil ou se é a lei de locações, podendo aí ter aplicação distinta, principalmente de ordem processual.

III – Contrato de Locação de Shopping Center.

A lei 8.245 de1991, Lei de Locação de Imóveis Urbanos, disciplina as relações locatícias em seu direito material e processual, sendo uma lei especifica para essa relação de suma importância no ordenamento jurídico.

As locações são basicamente divididas em dois tipos, a locação residencial e a locação comercial, e dentre esses tipos estudaremos especificamente aqui a locação comercial, a qual é tratada pela já referida lei em seus artigos 51 ao 57.

A locação Comercial possui algumas características importantes e por isso se distingue tanto das locações residenciais. A primeira grande e importante distinção é o direito a renovação compulsória do contrato de aluguel, que em suma é quando um locador, por prazo mínimo de cinco anos alugou um imóvel com finalidade comercial, e esteja explorando a mesma atividade pelo período de três anos, possui o direito a tal renovação. Existem ainda outras proteções que não fazem parte do que aqui se discute.

Tendo em vista a temática do presente artigo, o cerne central é o tratado pelo caput do artigo 54 que traz a seguinte redação:

“Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.”

O Artigo supra mencionado traz a baila novamente a forma de classificar o contrato. Alguns doutrinadores entendem que o texto é a tipificação do contrato e que, apesar de ele deixar livre as condições, a simples menção já o torna como um contrato típico.

Porem existe outras correntes que acreditam que o contrato se trata realmente de uma locação, porem uma locação atípica, que deve respeitar os limites dessa lei especifica. Por fim a quem diga que de tantos acessórios existentes, o contrato não pode ser regulado pela lei de locações e deve ser regulado única e exclusivamente pelo código civil.

O entendimento do Contrato de Locação em Shopping Center, depois de tantos anos de sua implantação no Brasil, vem sendo feito da seguinte forma:

a) Em primeiro lugar o Empreendedor fixa a verba de locação de cada unidade, que é determinada pelo preço do metro quadrado da região, bem como pela localização dela no empreendimento.

b) Após tal fixação, de acordo com os fatores de metragem quadrada e fachada, é estipulado um índice de rateio de despesas, que ao contrário de condomínios edilícios, não pode ser estipulado um preço único, pois há diferentes tipos de estabelecimentos, por exemplo, uma loja de alimentos consome mais que uma de roupas, e assim por diante. Este fator é multiplicado por um valor de cada unidade e isso gera o valor de rateio de despesas, que nada mais é que um “condomínio”.

Além das verbas acima mencionadas, existe o fundo de promoção. Quando se contrata com um shopping center, o grande intuito do lojista e ter além de uma estrutura, um numero de clientes que freqüentam este empreendimento e possivelmente realizem compras em seu estabelecimento. Para atrair esses clientes, o Shopping é Responsável, e por isso cobra de seus lojistas um fundo de promoção que pode ser o ordinário, que existe em todos os meses, e os especiais para datas comemorativas (natal, páscoa, dia dos namorados e etc).

Como se não bastasse tais encargos, temos ainda, as variáveis da verba locatícia, que são duas. Em primeiro falaremos da cobrança de aluguéis em dobro em meses específicos. Na cidade de São Paulo os Shoppings costumam cobrar de seus lojistas a tarifa de aluguel em dobro no mês de dezembro pois é o mês de maior faturamento de todas as lojas. Com o intuito de dividir a lucratividade dos melhores períodos de venda, em outras cidades é costumeiro existir outros meses que estão sujeitos a tal cobrança em dobro, há cidades que recebem em eventos como carnaval, feiras e etc.

Outra variável é a cobrança do aluguel percentual, que funciona da seguinte forma: Todo lojista tem um valor de aluguel mínimo e um valor percentual, ou seja é estipulado um percentual do faturamento das lojas para ser cobrado de aluguel, se a loja faturar pouco pagará somente o mínimo, porem, quando a loja fatura bastante, entra a figura do aluguel percentual. O aluguem percentual corresponde a uma parte do faturamento da loja, que se for menor ou igual ao valor do aluguel mínimo, não será devido, e, caso contrário, somente será devido o percentual. Essa figura traz o poder de fiscalização do empreendedor no faturamento das lojas.

Outra verba cobrada é o contrato de cessão de direitos sobre a unidade locada. Tal assunto merece um artigo exclusivo, porem será trazido aqui em curtas linhas. O empreendedor, por medo da ação renovatória, cede o ponto ao seu lojista cobrando a ele no inicio da locação o valor de mercado do imóvel locado, ou seja, uma vez que o prazo de locação pode ser eterno, o empreendedor para não arcar com prejuízos, além de receber as verbas de locação, recebe pela promessa de renovação do contrato, o que ultimamente tem sido alvo de discussões judiciais e conforme já dito merece um texto especifico sobre o assunto.

Assim sendo, aqui foram expostas algumas das verbas que compõe os acessórios da locação, o que pelo texto da lei podem ser usadas ou não. O que foi aqui apresentado é o costumeiro, que foi conhecido pela pratica, trabalhando em escritório de advocacia especializado em direito imobiliário.

Estas verbas, bem como a complexidade do contrato que as traz, é onde mora a discussão da classificação do contrato. O contrato de Locação de Shopping Center se tornou um verdadeiro emaranhado de contratos, pois além do fim especifico de locação, se negocia direitos possessórios, serviços prestados e etc. Tal emaranhado nos leva a pensar em qual é finalidade especifica do contrato, por qual lei ela deve ser regulada, e se for regulada de maneira diversa, o que isso implica na pratica e quem poderá ser favorecido o lojista ou o Empreendedor.

Se pensarmos na retomada do imóvel, de acordo como for classificado o contrato, poderemos ter dois tipos de ação, no caso de contrato de locação, a ação de despejo, e no caso de contrato atípico, reintegração de posse, ou seja, é de suma importância a visualização da classificação de tal contrato.

IV Proposta de Projeto de Leis sobre Shopping Center.

Diante de tantas discussões travadas sobre o tema, bem como o interesse financeiro da questão, uma vez que tais empreendimentos movimentam fortunas por ano, foi elaborado um projeto por Darcy Bessone para alterar a lei de locação e enquadrar finalmente este tipo de empreendimento.

Tal projeto passou por reformas e hoje é assinado pela deputada Zulaie Cobra, com o Numero de Projeto de Lei 7.137 de 202

Entre tantas mudanças previstas por tal projeto, é de extrema importância trazer aqui a transcrição de alguns artigos a serem alterados:

“Art. 13.

§ 3º Nas locações de espaços comerciais em shopping centers, é vedada ao locador a cobrança de quaisquer encargos relativos à cessão ou sublocação, sendo obrigado a consenti-las, após ser notificado por escrito, nas mesmas condições contratuais estipuladas com o locatário, desde que lhe seja apresentado pretendente idôneo, do mesmo ramo de atividade comercial, com fiadores comprovadamente capazes (NR).”

“Art. 17

§ 2º Nas locações de espaços comercias em shopping centers, só será permitida a cobrança anual de 12 (doze) alugueres, mínimos ou percentuais.

§ 3º Nas locações de espaços comerciais em shopping centers, é vedado ao locador a cobrança de aluguéis pré determinados ou progressivos, após o primeiro ano de vigência do contrato de locação, prevalecendo apenas o índice oficial de reajuste nele estabelecido e em seus anexo (NR).”

“Art. 22.

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas, na forma mercantil.

XI - respeitar a propaganda veiculada, extensiva a qualquer modalidade de locação, sujeitando-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor (NR).”

.

“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, sendo vedado inserir, no ato da assinatura do contrato de locação, cláusula contratual de renúncia expressa e antecipada a eventual direito de preferência.

“Art. 51.

§ 6º Na inicial, o autor poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, desde que apresentados elementos hábeis para a sua justa aferição

“Art. 52.

III - fundamentar seu pedido de retomada do imóvel em razão de proposta de terceiro em melhores condições.

§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador, quer seja o empreendedor ou outro proprietário que tenha adquirido o imóvel ou espaço comercial, não poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento nos incisos II e III deste artigo.

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público (NR).”

“Art. 54 O empreendedor ou proprietário não poderá cobrar do locatário em shopping center:

I - multa contratual superior a 3 (três) alugueres vigentes à época, proporcionais ao tempo de ocupação, caso haja a devolução do imóvel antes do prazo estipulado;

II - as despesas referidas nas alíneas “a”, “b” e “d” do parágrafo único do art. 22;

III - as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

Parágrafo único. As despesas cobradas do locatário deverão ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada 60 (sessenta) dias, por si ou entidade de classe, exigir a comprovação das mesmas, na forma mercantil (NR).”

“Art. 68.

II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido, e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, poderá fixar aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

I - em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

II - em ação proposta pelo locatário, a sua fixação, terá como parâmetro o valor do aluguel vigente.

§ 2º

“Art. 69.

§ 1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, locatário, ou sublocatário, a sentença poderá adotar outro indexador, para reajustamento do aluguel.

Art. 72.

ções melhores, ressalvada a restrição do § 2º do art.52;

IV - Não estar obrigado a renovar a locação (incisos I,II e III do art. 52).

§ 2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida. Em caso de recusa, obriga-se o locador a depositar judicialmente o valor correspondente a 24 (vinte e quatro) alugueres vigentes à época, a título de indenização provisória. Sendo deferida a retomada, o locatário terá direito a levantar, incontinenti, a importância depositada, sem prejuízo da indenização a que alude o § 3º do art. 52. A execução de eventuais diferenças será feita nos próprios autos e paga de uma só vez.

§ 3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado, sendo indispensável que o respectivo projeto já se encontre deferido pelos órgãos municipais competentes. Em caso do locador pedir a retomada para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade, deverá indenizar o locatário no valor correspondente ao seu ponto comercial, aferível em regular perícia, obrigando-se, outrossim, a depositar judicialmente a quantia equivalente a 24 (vinte e quatro) alugueres vigentes a época, a título de indenização provisória. A execução de eventuais diferenças será feita nos próprios autos e paga de

uma só vez.

“Art. 79. No que for omissa esta lei, aplicam-se as normas do Código Civil, do Código de Processo Civil e do Código de Defesa do Consumidor (NR).”.

V- Conclusão

Diante de todo o exposto acima, conclui-se no presente trabalho que a classificação dos contratos de Locação em Shopping Center é de um contrato de Locação Não Residencial Atípico, pois tal contrato não pode ser chamado simplesmente de contrato atípico, pois, apesar de todos os acessórios ao contrato, a finalidade especifica dele é a locação e a lei de locações prevê esse tipo de contratação.

Porem, apesar de ser um contrato tipificado pela lei e não poder ser equiparado a um contrato atípico, essa modalidade tem características únicas e por isso uma simples menção de um artigo não o tipifica em sua totalidade. A liberalidade de contratar expressada pela lei o transforma em um contrato de locação, mas as suas clausulas são as tipificadas pela sua complexidade.

Caso o projeto de lei venha ser aprovado, esse contrato se tornará um contrato típico de locação em shopping Center, pois todas as suas disposições estão limitadas pela lei.

Portanto, ao meu ver, não resta mais duvida quanto a classificação do contrato, pois apesar de atípico, tem precisão legal, e por isso deve seguir a lei de locações, porem com toda a liberalidade de se contratar .

Bibliografia

Jurisprudência dos Tribunais de Justiça e do Superior Tribunal de Justiça.

Código Civil de 2002.

Lei 8.245 de 1991 – (lei de locações urbanas).

Shopping Center, Pereira, Caio Mario da Silva; Andrade, Luis António; Gomes, Orlando; Aguiar, Pestana; Requião Rubens; Monteiro, Washington de Barros, Editora RT, São Paulo, 1984.

Contratos Built to Suit, Gaspareto, Rodrigo Rute, Fabrica de Livros, São Paulo, 2009.

Locações de Imóveis e Prorrogação, de Miranda, Pontes, José Konfino Editor, Rio de Janeiro, 1954.

O Contrato de Shopping Center e os Contratos Atípicos Interempresarias, Barcelos Rodrigo, Editora Atlas, São Paulo,2009

Nota:

[1] Trabalho de Iniciação Cientifica do Curso de Direito da Universidade Anhembi Morumbi, orientado pelo Prof. Mario Chiuviti

Informações Sobre o Autor

José Eduardo Leis

Acadêmico de direito da Universidade Anhembi Morumbi

Cuidados ao escolher um Ponto Comercial !!!

Escolher um ponto comercial é uma das providências que o empresário toma ao iniciar um novo negócio. Além de outras responsabilidades, a escolha do imóvel não deve ser nunca negligenciada, até porque envolve uma série de cuidados que os empresários devem ter.

Os cuidados que os empresários devem ter ao comprar um ponto comercial são vários:

Aspectos de infraestrutura do ponto comercial

Ao comprar um imóvel analise a procedência, verifique se o antigo dono não está deixando pra trás inadimplências tributárias, pois pela lei o novo proprietário do estabelecimento assume todas as dívidas. Fique atento!

Outro cuidado a ser tomado ao escolher o seu ponto comercial é com as condições de infraestrutura do imóvel: verifique como estão as condições, mesmo que esteja tudo limpo e com paredes pintadas. Veja se há vazamentos, se os encanamentos funcionam e se o sistema elétrico não será um problema.

Muitas vezes, gasta-se mais com reformas do que com a compra de um ponto comercial, ou seja, sai mais barato investir em um imóvel com um valor mais alto que não precise de reformas. Mais cedo ou mais tarde serão necessárias manutenções, mas comprar um imóvel que precise de reformas gerais não é vantajoso.

Para implantar um negócio com layout próprio se faz necessárias reformas para adequação, portanto, escolha um ponto comercial que será ideal para a adequação.

Aspectos contábeis do ponto comercial

Outros cuidados que devem ser tomados ao comprar um ponto comercial são de esfera contábil. Quando um empresário adquire um fundo de comércio, adquire também vitrine, máquinas e estoques.

Dependendo da forma de contrato, mesmo se o empresário optar por não levar um ativo ou outro do fundo de comércio, o novo adquire assume as dívidas dos ativos desse fundo de comércio, sendo que a responsabilidade é solidária, ou seja, o antigo dono também assume parte da obrigação. Portanto, é necessário verificar qual a situação contábil do ponto comercial, verificando quais as dívidas em aberto.

A lei entende que a atividade empresarial continuará a ser explorada e, por isso, o novo adquirente é responsável também pelas obrigações geradas pelo estabelecimento.

É um risco adquirir um ponto comercial, então a compra do ponto comercial só deve ir em frente se houver total confiança no antigo dono do ponto.

Muitas vezes, as obrigações com o novo empreendimento são tantas, que o empresário acaba esquecendo-se de verificar a atual situação do ponto comercial.

Portanto, procure na Prefeitura qual a situação do Alvará de funcionamento do ponto comercial e descubra também se o ponto comercial não tem impedimento quanto a transferências: o imóvel não poderá ser transferido se estiver em prazo de locação. Levante o cadastro da empresa e certifique-se o mesmo está ativo e se existe pendências.

Verifique também pendências junto a Receita Federal do Estado, Receita Federal, Prefeitura local, Receita Previdenciária, FGTS, Cartórios, Justiça do Trabalho e Justiça de Causas Comerciais. Sempre exija um contrato de compra e venda do ponto comercial, com todos os direitos e deveres do novo adquirente, com todas as condições de pagamento e condições gerais do ponto comercial e imóvel.

Exija também nota fiscal de compra e venda dos estoques e imobilizados (máquinas, equipamentos, móveis e outros) para legalizar a situação da operação na contabilidade da nova empresa.

Aspectos mercadológicos do ponto comercial

Outros aspectos que devem ser considerados na avaliação do seu ponto comercial são aspectos mercadológicos. Aspectos como o potencial da área para atrair o público-alvo, fluxo de pessoas e volume de negócios.

Analise também se o ponto comercial está localizado em uma área de bom acesso ao mercado consumidor. Por exemplo, se há um bom número de estacionamentos.

A não existência de barreiras urbanas também é importante e significa que os consumidores passarão de um lado para outro sem impedimentos. Esse aspecto é observado em uma avenida comercial, em que os consumidores visitam as lojas sem impedimento, e as avenidas comerciais se tornam ideais quando há estacionamentos por perto.

Há empresários que realizam pesquisas aprofundadas avaliando aspectos de urbanização, infraestrutura local, renda per capita da população e capacidade da localização em conseguir novos negócios para a empresa.

Há no mercado consultores que realizam pesquisas determinando quais utilizando técnicas de Geoprocessamento. Esses estudos localizam regiões com bom potencial para abertura de novos negócios.

Claro que estudar só aspectos demográficos não basta, é necessário para uma pesquisa bem realizada também estudos quanto ao perfil consumidor e suas tendências.

Algumas empresas ainda têm a estratégia de fugir da concorrência, não sabendo elas que esta estratégia não é a mais viável. Na hora de procurar uma localização de ponto comercial, procure aqueles pontos que estão situados em áreas com ruas que concentram negócios de um mesmo ramo.

Outros cuidados igualmente importantes na escolha de um ponto comercial é o preço do aluguel que é uma questão de gestão de custos para a empresa, pois se trata de um imóvel comercial. Estude a vizinhança, sempre relate quais os estabelecimentos que serão vizinhos do ponto comercial, os melhores “vizinhos” são caixas eletrônicos, postos de gasolina e outros. Dependerá também do tipo de comércio ou estabelecimento de negócio para estabelecer o que seria uma boa vizinhança.

Visibilidade e poluição visual de um ponto comercial

Muitas vezes o ponto comercial está localizado em um local em que há tantos outros comércios com suas faixas, placas e luminosos, que os consumidores veem todos os estabelecimentos e ao mesmo tempo não veem nenhum, por isso, as vezes, é sinônimo de estratégia um ponto comercial ficar mais destacado de outros pontos.

Se o ponto comercial escolhido estiver em um shopping, os cuidados para tomar com a sua compra são peculiares, como:

• O ponto comercial em um shopping tem um prazo determinado para abrir, portanto este prazo deve combinar com a época em que foi comprado, esteja alerta a prazos.
• Para ter um ponto comercial no shopping, os lojistas devem pagar uma taxa para administração: certifique-se que o ponto comercial não tem taxas pendentes.
• Antes de optar por um ponto comercial nos shoppings pesquise preços, pois os estabelecimentos de shoppings costumam ser mais valorizados.
• Avalie também se o ponto comercial no shopping está localizado em um local estratégico para as vendas, considerando princípios de marketing.
• No shopping há a situação de “luvas”, que é quando o locador loca o fundo de comércio e exige um valor inicial denominado “luvas” que dá direito a continuidade do negócio por um período de 5 anos.É necessário analisar a procedência legal das luvas, pois há situação em que a cobrança das luvas é ilegal como para renovação de contrato e como motivo de valorização do ponto, sendo assim, a cobrança de luvas só é legal quando há transferência de locação.

O que se transfere é o fundo de comércio e não o ponto comercial. O ponto só é considerado comercial quando o empresário está estabelecido no local e começa a ser visualizado e os consumidores ou clientes começam a consumir e frequentar o estabelecimento.

Para comprar ou locar um ponto comercial tome cuidados com aspectos estruturais como se certificar se o ponto não está em local com riscos naturais como inundações, enchentes e também problemas sociais como criminalidade.

Vimos então que os cuidados na compra de um ponto comercial envolvem vários aspectos como localização, condições legais, condições tributárias e outros fatores que os empresários devem estar atentos antes de optar por um ponto comercial.

Ação Renovatória como Proteção ao Fundo de Comércio !!!

Ação renovatória: uma releitura da proteção do fundo de comércio sob seu aspecto funcional

Fábio Neffa Alcure - Autor

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Deve-se reconhecer a preponderância da função social do desenvolvimento e proteção do fundo de comércio sobre o exercício irrestrito do direito à propriedade.



1. Introdução. 2. Fundamentos da proteção do fundo de comércio. 3. A ação renovatória. 4. Da falta de justificativa sistemática para a exigência de contrato escrito para a renovação. 5. Comparações com o modelo Francês. 6. Sugestão de alteração legislativa. 7. Conclusão. 8. Referências.

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1. INTRODUÇÃO

A proteção do fundo de comércio tem origens medievais e desenvolveu-se em vários países do mundo antes de ser estabelecida no ordenamento pátrio, com a publicação do decreto no. 24.150 de 1934 ^[01], conhecido como Lei de Luvas.

O mencionado decreto representou verdadeira limitação do direito de propriedade do locador, instituindo a compulsoriedade de renovação dos contratos de locação de imóveis comerciais em favor do inquilino comerciante, mediante o preenchimento de alguns requisitos legais por parte deste. Passou a assistir ao locatário, o direito à propositura de ação renovatória.

O que inicialmente foi equivocadamente interpretado como simples favorecimento à classe comerciária por sua influencia e riqueza^[02], na verdade tratava-se da reprodução de um instituto que já existia em várias legislações europeias. Ao longo do tempo, contudo, pode se vislumbrar na evolução da proteção do fundo de comércio um incipiente sinal de superação do marcante individualismo do século anterior, e a difusão da função social da propriedade e do contrato.

É bom que se esclareça que o termo "comerciante" é apenas figurativo, pois a atual lei do inquilinato, no que toca ao direito à estabilidade na locação, estendeu o benefício a toda e qualquer atividade com fins lucrativos, legalmente constituída.

A atual Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) foi sábia ao introduzir no § 4.° do seu art. 51 as sociedades civis com fins lucrativos, não só porque, assim o fazendo, consagrou uma tendência que já vinha se delineando expressivamente na doutrina e na jurisprudência, como também espancou as sérias dúvidas que o diploma revogado (Dec. 24.150/34, art. 1.°) gerava. ^[03]

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Além de refletir a evolução doutrinária e jurisprudencial, a opção legislativa demonstra que, com o passar do tempo, a atividade econômica empreendedora tornou-se plural, já sendo insuficiente a atenção exclusiva à classe genuinamente comerciária. Deve se reconhecer a extensão de iguais direitos aos prestadores de serviços, industriários e outros, de acordo com texto legal. Abstrai-se, contudo, no presente trabalho, a limitação linguística do termo comerciante, para que este possa continuar servindo de ilustração do sujeito titular do direito à proteção do fundo de comércio.

Os estudos acerca dos fundamentos jurídicos da proteção do fundo de comércio já foram consideravelmente mais ricos. Desde a entrada em vigor da citada Lei do Inquilinato, que consolidou em texto normativo alguns entendimentos doutrinários e jurisprudenciais, pouco se tem volvido ao tema. O que ora se pretende, é demonstrar que a matéria permanece campo fértil para elucidações em vários aspectos controversos, que não foram satisfatoriamente resolvidos até a presente data, e que merecem relevância diante da função social da proteção do fundo de comércio, justificando-se a submissão do instituto a uma releitura a luz dos princípios jurídicos que prevalecem no direito da pós-modernidade ^[04].

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2. FUNDAMENTOS PARA A PROTEÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO

A locação imobiliária comercial é sem dúvida fator promocional de desenvolvimento econômico. Não é difícil vislumbrar que caso a aquisição de um imóvel pelo comerciante fosse condição para a abertura de um estabelecimento comercial, grande parte das lojas, escritórios, restaurantes e etc. atualmente existentes, jamais teriam aberto suas portas. A locação confere dinamicidade à economia, possibilitando o sucesso de novos estabelecimentos e novos empreendedores, que muitas vezes possuem uma boa ideia, mas não capital suficiente para, ao mesmo tempo, implantar seu negócio e adquirir um bem imobiliário.

De outro lado, caso prevalecesse em absoluto o direito do locador à propriedade do imóvel locado, inviável seria o investimento do comerciante, pois, diante da inexistência de qualquer estabilidade no imóvel, o próprio sucesso da atividade poderia trabalhar em seu desfavor, uma vez que a valorização conferida ao ponto comercial atrairia o interesse de terceiros, intencionados em assumir a atividade ali estabelecida, pagando um maior valor de locação, aproveitando-se do fundo de comércio já previamente constituído. Como resultado o locatário "ficava sujeito aos azares de uma especulação, especulação esta que se retratava na exigência de um pagamento não estipulado no contrato e denominado "luvas", quantia, às vezes, extorsiva" ^[05].

Logo, o fundo de comércio, que "pode ser definido como o conjunto de bens materiais e imateriais, corpóreos e incorpóreos, que constituem o estabelecimento comercial" ^[06], engloba um conjunto de fatores que ao longo do tempo desenvolve uma inegável ligação com o local físico onde foi estabelecido. Como consequência do sucesso do negócio, o próprio imóvel é valorizado para atividades comerciais, e inexistindo proteção, atraente seria, para o proprietário, valer-se dessa mesma valorização para obter vantagem financeira submetendo o ponto, tão cedo quanto possível, à lei da oferta e da procura. Como dito, tudo isso em patente prejuízo à situação daquele que verdadeiramente propiciou a valorização do imóvel, o comerciante.

Nesse sentido, é possível deduzir a vedação do enriquecimento sem causa como um dos fundamentos da proteção do fundo de comércio. Contudo, nos parece que o fundamento de maior influência há mesmo de ser a funcionalização social da propriedade e do contrato, objetivando, pelos motivos já destacados, a promoção do melhor desenvolvimento econômico para a sociedade, valorizando e protegendo uma atividade que promove maximização da geração de empregos, riquezas ^[07] e, em última instância, desenvolvimento humano. Logo, as normas que estabelecem o direito do locatário à renovação uma vez preenchidos certos requisitos, possuem confluências com as técnicas legislativas facilitadoras ^[08], visando encorajar o desenvolvimento de atividades produtivas benéficas à coletividade.

Há mais de setenta anos se introduziu a proteção ao fundo de comércio no ordenamento jurídico brasileiro. Hoje, como ressaltado, mais do que nunca, se vislumbra que tal proteção é a compreensão de que a atividade produtiva, pautada no trabalho e na geração e circulação de riquezas, não pode ser oprimida pelo antes intangível poder individualista do proprietário^[09].

A locação comercial, normalmente, tem como o objetivo proporcionar lucro aos respectivos proprietários locadores, e é patente que estes se aproveitam da ordem econômica para tal fim, assim constitui-se um ciclo caracterizado pela impessoalidade, ou seja, o interesse em jogo é, via de regra, exclusivamente econômico, e cabe à ordem jurídica estabelecer regras de equidade que garantam que não apenas o interesse econômico do locador prevaleça, mas que todas as partes que da relação locatícia participam tenham condições favoráveis ao exercício das funções sociais das suas titularidades.

Desta forma, não pode o imóvel submetido à locação, especialmente o imóvel exclusivamente comercial, revestir o proprietário de liberdade ilimitada com relação à sua destinação. Não cabe ao proprietário reclamar pelo direito de dispor sob o seu patrimônio da forma que lhe convier, se como dito, a noção de supremacia do direito individualista do proprietário encontra-se superada, importando saber se no exercício dos direitos subjetivos inerentes à propriedade se pode vislumbrar a consecução de uma função social.

Sob o prisma ora realçado, perfeitamente justificável que, os imóveis comerciais, ao serem colocados no mercado, repita-se, com o objetivo primordial de dele extrair lucro, se submetam a determinadas regras que limitem o campo de liberalidade do proprietário, em benefício das demais partes que sustentam a ordem econômica, no presente caso, o locatário.

No direito da pós-modernidade, a tônica é o temperamento dos direitos através do equilíbrio dos princípios norteadores do sistema jurídico. A solidariedade é valor fundamental, da qual deriva a preocupação em proteger a parte mais fraca da relação jurídica, até como forma de evitar que a busca desenfreada pelos lucros acabe por prejudicar a sustentabilidade do crescimento econômico. Ainda mais importante é que a distribuição dos dividendos deste almejado e exaustivamente perseguido crescimento econômico seja realizada equitativamente perante todos os membros da sociedade, de forma a construir um ambiente propício ao desenvolvimento e preservação da dignidade da pessoa humana. Nesse contexto, a proteção ao fundo de comércio se justifica com nitidez.

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3. AÇÃO RENOVATÓRIA E ALGUMAS DE SUAS QUESTÕES INTRINCADAS

No direito pátrio, a proteção do fundo do comércio se operacionaliza, principalmente, em torno da Ação Renovatória. O comerciante, uma vez preenchidos os requisitos legais, como a exploração do mesmo ramo de atividade pelo período mínimo de três anos, a existência de contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos, e a pontualidade com os alugueis e encargos da locação, passa a ter direito à propositura da dita ação.

O direito à renovação não pode ser exercido a qualquer momento: a Ação Renovatória deve ser ajuizada no interregno de não mais que um ano e não menos que seis meses antes do escoamento do prazo contratual.

Analisando-se a revogada Lei de Luvas, se percebe que os contornos da Ação Renovatória se mantém inalterados desde a sua publicação, tendo as leis posteriores apenas reproduzido o seu conteúdo.

Merece destaque, contudo, o reconhecimento do acessio temporis. Inicialmente uma construção doutrinária, que ganhou força nos tribunais à época da Lei de Luvas, a acessio temporis era entendida como a consideração, para fins de preenchimento dos requisitos para a propositura de Ação Renovatória, da soma de vários contratos escritos, desde que o resultado da soma fosse de no mínimo cinco anos e estes contratos tivessem sido celebrados consecutivamente, sem interrupção.

O entendimento, até então não pacificado nos tribunais, era o de que a prática da renovação reiterada dos contratos comerciais por prazos inferiores a cinco anos visava justamente burlar a lei, impedindo que o inquilino alcançasse o quinquídio legal. ^[10]

Após a entrada em vigor da atual Lei do Inquilinato (8.245/91), a acessio temporis foi incorporada ao texto legal, que expressamente considerou válido o acumulo de contratos escritos para fins de completar o quinquídio legal.

A lei, contudo, faz menção a renovação do contrato por igual prazo. A primeira dúvida que se impõe é: no caso de soma de contratos, por qual prazo deverá ser renovada a locação?

Tendo em vista a ratio legis, e todo o escorço histórico da jurisprudência predecessora da elaboração do texto legal relativo à acessio temporis, entendemos que no caso de soma de contratos, o prazo de renovação deva ser sempre cinco anos. Isso porque o contrato com prazo inferior a cinco anos não é levado em consideração^[11]. Apenas a consideração do conjunto de contratos consecutivos, cuja soma é de cinco anos corresponde à lógica do instituto, que é justamente evitar a burla à configuração do quinquídio. "Com absoluta clareza dispõe-se, desta feita, que, fundada em contrato único, ou em soma de prazos, a renovação se dará por igual tempo, ou seja, cinco anos." ^[12]

Não se pode deixar de mencionar que o entendimento acerca do prazo de renovação no caso de acessio temporis tem sido objeto de divergência da jurisprudência. Majoritário é o entendimento de que a renovação por prazo igual ao último contrato escrito, ainda que este seja inferior a cinco anos, é o que melhor coaduna com a vontade das partes, que seria pautada pelo menor prazo de vigência contratual possível, em conformidade com o último contrato.

Com a devida vênia aos egrégios tribunais pátrios, mas a vontade das partes não pode servir de embasamento para a solução da questão. Fosse esta realmente atendida, jamais seria necessária a intromissão judicial, renovando forçosamente o contrato, em detrimento do desejo do proprietário. A solução do problema, como já ventilado, encontra-se na seara da função social da propriedade e do contrato. Ao se identificar um beneficio à ordem econômica e social com uma maior estabilização das locações comerciais e a proteção do fundo de comércio, plenamente cabível a intervenção jurisdicional que imponha a renovação, ficando a vontade das partes em segundo plano de importância. A submissão da vontade das partes à função social dos bens jurídicos é incontestável, falta agora que isso seja abertamente admitido pela jurisprudência, merecendo cada vez menos espaço, as restrições e desconfianças que ainda enaltecem e colocam em evidência concepções de direito individualistas em favor do proprietário.

A renovação não é direito que deva ser exercido apenas uma vez. A ausência de limitação no texto legal denota que o direito do comerciante pode ser exercido enquanto este preencher os requisitos legais. Assim, pode existir uma ação renovatória que vise renovar um contrato já renovado por sentença judicial.

Diante de tal consideração, verifica-se que existe ainda um motivo de ordem prática para excluir a renovação por prazo inferior a cinco anos. Admitindo-se, por exemplo, que a locação deva ser renovada em todos os casos pelo prazo do último contrato, e este último contrato seja de apenas um ano, estaria o comerciante compelido à, logo no início da vigência do contrato renovado, propor uma nova ação renovatória, observando o prazo previsto no artigo 51, §5º da Lei do inquilinato: "Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor".

Nesse contexto, levando em consideração que a ação renovatória, uma vez contestada, pode se prolongar por anos antes de transitar em julgado, não é difícil imaginar a sobreposição de ações renovatórias no tempo, obrigando o autor a, anualmente, ajuizar nova demanda, independentemente do desfecho da anterior, apenas para evitar o decaimento do seu direito. A situação imaginada é terreno fértil para várias complicações processuais, e está longe de ser apenas hipotética ^[13].

Existem, ainda, situações onde há reforma da decisão que renova o contrato, diminuindo o prazo do contrato renovado. Analisando-se um caso julgado pelo Tribunal de Minas Gerais ^[14], percebe-se que o locatário obteve, através da soma de contratos escritos, a renovação do contrato por cinco anos. O processo foi objeto de recurso por parte do locador, e encaminhado ao Superior Tribunal de Justiça, que reformou a decisão, entendendo que a renovação deveria se limitar ao prazo apenas do último contrato escrito, que no caso era de dois anos.

Ocorre que quando da reforma, já haviam se passado mais de dois anos, e no caso, foi declarado decaído o direito do locatário em propor uma nova ação renovatória, sob o argumento de que o ajuizamento deveria ter ocorrido seis meses antes do decurso do prazo de dois anos, que acabou sendo o prazo de renovação consolidado, ainda que de forma retroativa. Interessante notar, que, no citado caso, o locatário não poderia ter proposto a ação renovatória, pois anteriormente à reforma da sentença levada a efeito pelo STJ, que reduziu o prazo da renovação, seria carecedor de interesse processual ao propor uma ação tendo como parâmetro um contrato de dois anos, quando naquele momento, o contrato encontrava-se sob discussão judicial, porém com prazo de cinco anos estabelecido em sentença de primeira instância.

O quadro problemático ora delineado certamente é agravado pelo seguinte: em 1934, quando foi estabelecido que a ação renovatória deveria ser ajuizada com no mínimo seis meses de antecedência ao término do contrato, o interregno entre a propositura da ação e o fim do prazo contratual (no mínimo seis meses), era, provavelmente, mais do que suficiente para a obtenção de uma decisão definitiva, e a efetivação da renovação contratual, com prazos e condições determinadas. Atualmente sabe-se que, havendo resistência por parte do locador, uma ação renovatória pode se arrastar por mais de cinco anos.

Outra questão que emerge é se, em se tratando de soma de contratos que ultrapasse cinco anos, seria possível a renovação por tempo igual. Por exemplo, no caso de cinco contratos consecutivos de dois anos, assistiria ao locatário o direito de exigir a renovação por igual prazo, ou seja, dez anos?

Na falta de melhor critério, procede-se a exegese da lei do inquilinato, que no seu artigo 51, inciso II, assevera como requisito que a "soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos". O termo "mínimo" ficou reservado ao prazo do contrato escrito, que não poderá ser inferior a cinco anos. Assim, qualquer prazo excedente é de ser desconsiderado, no caso de soma de contratos. A renovação por prazo superior a cinco anos, só poderá ser admitida caso o prazo mínimo do contrato escrito a renovar, seja, outrossim, superior a cinco anos.

Portanto, seja pela melhor interpretação da lei ^[15], e ate mesmo pela inviabilidade prática de entendimento diverso, entendemos que, em se tratando de soma de contratos escritos, o prazo a renovar será sempre de cinco anos.

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4. DA FALTA DE JUSTIFICATIVA SISTEMÁTICA PARA A EXIGÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO PARA A RENOVAÇÃO

Diante de tudo que foi dito acerca da utilidade social da proteção do fundo de comércio, da importância do comerciante para a geração de empregos e desenvolvimento da economia, é de se questionar se a lei tem servido a esses fins. Parece-nos que há largo espaço para evolução.

Um ponto que merece destaque é justamente falta de critério no entendimento que assenta a inexistência de proteção do fundo de comércio nos casos de contratos não escritos. Não existe qualquer diferença entre um comerciante que tenha, através de um contrato de cinco anos, ou através de contratos somados, consecutivos por cinco anos, desenvolvido o seu fundo de comércio, e aquele que possuía apenas um contrato escrito de quatro anos, contudo segue com sua atividade, ininterruptamente, por outros tantos anos, através da prorrogação por prazo indeterminado. Muito provavelmente, este último, apesar de não ter completado o requisito formal do quinquídio legal, contribuiu tanto ou mais para o desenvolvimento do fundo de comércio quanto o primeiro.

Assim, não há como ignorar a

"proporção entre fattispecie concreta e disciplina jurídica, da razoabilidade, a qual não, somente proíbe o tratamento diferenciado de fattispecie iguais e o tratamento igual de fattispeciediferentes, mas impõe também a verificação da coerência da norma em relação ao seu fim e às "razões" do ordenamento globalmente considerado" ^[16].

Como já mencionado, a jurisprudência, no passado, entendeu que a renovação ofertada pelo locador, por escrito por prazos inferiores a cinco anos representava burla à lei, ocultando o objetivo de impedir o direito do locatário à renovação do contrato. Com a predominância desse entendimento, superada foi a exegese do texto legal (que não acolhia a soma dos contratos). A jurisprudência consolidou, em um primeiro momento, a possibilidade soma dos contratos escritos, entendimento que mais tarde viria a ser abarcado pela lei do inquilinato de forma expressa.

A conduta acima descrita (no sentido do locador eludir-se de firmar contrato com prazo de cinco anos), e que foi considerada antijurídica, primeiro através da posição da jurisprudência e depois pela própria lei do inquilinato. Não se pode negar a identidade da aludida conduta com aquela do locador que, após o vencimento do contrato inicial de prazo determinado, inferior a cinco anos, se recusa a renovar a locação por escrito, porém, confortavelmente, a mantém por vários anos, na modalidade de prazo indeterminado.

Nas duas hipóteses, o que o locador busca é uma forma de não ser obrigado a respeitar o fundo de comercio existente. Mas o fundo de comércio existe, da mesma forma, e dele se aproveita o locador, seja por contrato escrito ou verbal, seja por prazo determinado ou indeterminado. O que se tem é uma proteção caolha do fundo de comércio de titularidade do locatário, que, muitas vezes, continua ocorrendo apenas quando o locador assim permite.

A perspectiva ora apresentada, não é de nenhuma forma, inédita. Na verdade, anteriormente à vigente lei do inquilinato, vários juristas, como por exemplo Antonio Carlos Amaral Leão, entendiam com acerto, que o simples fato do locador firmar contrato de locação comercial inferior a cinco anos já configuraria burla a lei ^[17] (lei de luvas vigente naquela época), devendo ser considerado como cláusula contratual violadora de norma cogente, ao impedir o locatário gozar dos direitos inerentes à proteção do fundo de comércio.

O entendimento apregoado era o de que "onde quer que haja um estabelecimento mercantil, haverá, por via de consequência, um fundo de comércio a ser protegido, não se justificando a exclusão da proteção legal tão-somente por não contar a locação com um prazo originário de cinco anos!" ^[18]

Como dito, após a entrada em vigor da lei do inquilinato, curiosamente, a discussão adormeceu, outorgando a uma interpretação exegética da lei a solução de todos os casos, o que até a atualidade redunda na exclusão do direito à proteção do fundo de comércio nos casos onde o inquilino não obteve o contrato escrito pelo prazo mínimo de cinco anos. É como se Kirchmann estivesse correto quando, em célebre conferência proferida em 1848 sobre "a falta de valor da jurisprudência como ciência", asseverou que, "três palavras de retificação do legislador, e bibliotecas inteiras tornam-se papel de embrulho". Ao nosso sentir, esta é a realidade que se destacada das recentes decisões jurisprudenciais acerca do tema, mas não nos aquietamos com ela.

Resta demonstrada, portanto, incompatibilidade da aplicação da mais acolhida interpretação da atual legislação que rege a proteção do fundo de comércio, em relação a uma interpretação sistemática, pautada em ponderação das normas conforme os princípios valorativos que a encerram.

Quanto à aparente "clareza" do texto legal, argumente-se que, além da interpretação linguística, é importante é proceder à análise teleológica da lei, já que o artigo em evidência é normativa integrante de um contexto sistemático, e dele depende para que seja coerente e razoável, logo, válido ^[19].

Não se pretende negar a existência do artigo 51 da lei do inquilinato, que é, textualmente, contrário ao reconhecimento do direito de fundo de comércio na ausência de contrato escrito. Contudo, diante da demonstração de que a própria legislação vigente resulta de um contexto histórico basicamente construído pela doutrina e jurisprudência, no sentido de uma ampliação da proteção do fundo de comércio, verificam-se os ingredientes necessários para uma interpretação criativa, no sentido de afastar a exigência do contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos, dependendo do caso concreto, ou seja, quando o locador utiliza-se de sua vantajosa posição na relação contratual para usurpar o fundo de comércio constituído pelo locatário.

As normas insculpidas na lei do inquilinato não podem ser interpretadas de forma atomizada e isolada do restante do ordenamento, consideramos que a exigência do contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos deve ser relativizada, para que, em homenagem a uma igualdade de critérios, seja protegido o fundo comércio não pela verificação de uma formalidade, mas pelo reconhecimento de que a melhor interpretação baseia-se no esforço científico jurídico que ao longo dos entendeu que, em prol do estimulo as atividades potencialmente benéficas à coletividade, devem ser limitados os direitos do proprietário.

Aplica-se no caso, o entendimento de que "as normas contrárias ao sistema podem, por causa da contradição de valores nelas incluída, atentar contra o princípio constitucional da igualdade e, por isso serem nulas" ^[20]. Além disso, verifica-se exatamente que o "legislador se afastou do seu próprio princípio, sem que houvesse razões bastantes e materialmente figuráveis para esta contrariedade ao sistema"^[21].

De fato, nossa opinião baseia-se no fato de não haver qualquer perturbação da segurança jurídica na adoção, em alguns casos, de uma interpretação conflituosa com a regra escrita, mas em consonância com o pensamento sistemático. Como é cediço, é possível que o legislador crie normas que contradigam o restante do sistema, contudo, não poderá fazê-lo sem uma justificativa com elevado poder de convencimento. No presente caso, não se vislumbra qualquer justificativa para a diferenciação apontada.

Admita-se, contudo, que a adoção do entendimento ora colocado pode ter sua aplicação dificultada diante da estrutura de outros incisos do artigo 51 da lei do inquilinato. Quanto a isso, fique bem claro que a intenção do presente trabalho não é de substituir o trabalho do legislador, mas conferir a possibilidade do magistrado de, dependendo do caso concreto, aplicar uma interpretação sistemática do direito que proteja, ainda que parcialmente, também o fundo de comércio desenvolvido pelo comerciante que possua contrato por prazo indeterminado ou não escrito.

Conceitos sobre Fundos de Comércio !!!

Conceitos Gerais sobre Fundo de Comércio

Publicado por: Equipe CPCON

Sabe-se a relevância dos fatores tributários e fiscais diante fundo de comércio e Goodwill. Para abordagem de tal aspecto, será direcionado algumas descrições prévias relativas ao processo de cálculo do mesmo, além das peculiaridades de sua avaliação. Todo este procedimento é totalmente relevante a um controle patrimonial eficiente, direcionado a uma gestão patrimonial de sucesso.

Cálculo e Avaliação do Fundo de Comércio

Para efetuar o cálculo do fundo de comércio, este é possível ser aplicado a qualquer empresa de qualquer atividade e de qualquer porte.

Desta forma, as pequenas e médias empresas também se enquadram neste aspecto, podendo ser analisadas perante o valor de seu fundo de comércio, utilizando os mesmos conceitos e métodos. Em suma, o que difere tais análises de empreendimentos pequenos, médios e grandes é a capacidade de capital para investimentos no estudo do ambiente atual e futuro, ou a impossibilidade temporal para tal.

Para uma avaliação assistida, há a possibilidade de utilização do planejamento estratégico com apoio a sistemas integrados de contabilidade (Sistemas de Controle Patrimonial). Projeto executado pelo analista de investimentos, capacitado profissionalmente nesta tarefa. Através de uma base de dados da contabilidade (custos/tesouraria/orçamento) aliado a uma linha temporal, faz projeções e análises intrínsecas para diferentes cenários e períodos.

Desta forma, é possível verificar a projeção dos lucros anuais, aliando-se de outros métodos, como o quântico direcionado ao fluxo de caixa descontado, além das análises de risco financeiro e operacional.

Há também a possibilidade de análise do fundo de comércio através de forma reservada. Sem a utilização dos métodos analíticos acima. Desta forma, é utilizado o senso comum dos responsáveis pela avaliação. A projeção então é feita com base em alguns meses da receita líquida do empreendimento aliados aos métodos e análises quânticas como descritos acima.

Características e responsabilidades – Fundo de Comércio

A entidade que adquirir fundo de comércio, estabelecimento profissional, industrial ou comercial e que venha a manter ou dar continuidade a exploração de mesmo ramo de atividade, terá as obrigações de responder pelos mesmos tributos relativos ao fundo de comércio ou estabelecimento comercial e devidos pelo antecessor até a data da transação. O grau de responsabilidade é diretamente proporcional a continuidade ou não do antecessor em exercer qualquer atividade industrial ou comercial.

Do Código Ttributário Nacional:

“(…)Art. 133. A pessoa natural ou jurídica de direito privado que adquirir de outra, por qualquer título, fundo de comércio ou estabelecimento comercial, industrial ou profissional, e continuar a respectiva exploração, sob a mesma ou outra razão social ou sob firma ou nome individual, responde pelos tributos, relativos ao fundo ou estabelecimento adquirido, devidos até a data do ato:

I – integralmente, se o alienante cessar a exploração do comércio, indústria ou atividade;

II – subsidiariamente com o alienante, se este prosseguir na exploração ou iniciar dentro de 6 (seis) meses, a contar da data da alienação, nova atividade no mesmo ou em outro ramo de comércio, indústria ou profissão. (…)“

Investimento em Imóvel - Um bom Negócio !!!

A VEZ DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Investir em imóveis sempre foi considerado um bom negócio, ao menos o mais garantido, embora alguns considerassem baixas a rentabilidade e a liquidez. Hoje, a situação mudou. Sem perder o atrativo do menor risco, foram criadas outras maneiras de se aplicar em imóveis, a partir do aumento da demanda por moradia e da disponibilidade de financiamento para aquisição por parte da população brasileira, que vive um processo de melhoria na renda e quer morar melhor. A Fundação Getúlio Vargas informa que, em 2009, a classe C brasileira tinha 95 milhões de pessoas e, em 2014, terá 113 milhões. A classe A/B, em 2009, não passava de 20 milhões, e em 2014 deverá chegar a 31 milhões de pessoas. Isso significa que a busca por moradia deve continuar.

Fonte: Jornal do Comercio/RS – Secovi Rio JulAgo 2013

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