HOTEL – VENDAS EM COTAS (RECREIO E COPACABANA) SAIBA SOBRE ESTA FORMA DE INVESTIMENTO !!!
Perguntas mais freqüentes sobre Hotelaria.
FORMATO DE INVESTIMENTO
1) O que é um investimento em hotel?
Investir em Hotel é bem mais que comprar um imóvel. É um negócio de base imobiliária e de natureza hoteleira que para ser rentável precisa ser conceituado, desenvolvido e operado por empresas especializadas e do segmento imobiliário e hoteleiro, portanto não se pode comprá-lo como se fosse um apartamento residencial ou uma sala comercial.
2) É um investimento imobiliário, ou seja, estou comprando um imóvel?
Sim, quando se adquire uma cota (ou fração de cota) do empreendimento, você está adquirindo uma fração do Hotel que tem lastro imobiliário. Assim, você tem todas as vantagens da compra do imóvel, ou seja, a segurança patrimonial, mas, além disso, tem uma renda mensal que será distribuída, sem que você se preocupe em alugar o imóvel, como acontece quando se compra um imóvel comercial (salas e /ou lojas) ou residencial.
3) Estou comprando Cota de uma Empresa?
Não, você está comprando uma Fração de um imóvel hoteleiro, portanto terá escritura desta Fração do imóvel. Entretanto, ao comprar este empreendimento, você também se compromete a integralizar a sua fração do imóvel, depois de pronto, em uma SCP (Sociedade em Cota de Participação), e desta forma todos os demais adquirentes integralizarão a sua parte do empreendimento nesta sociedade, para que este Hotel possa ser operado como um “todo único”.
4) Quando for vender o meu imóvel, venderei uma cota ou um imóvel?
Você não venderá uma cota de empresa, venderá a fração do imóvel hoteleiro, que você adquiriu, através de escritura ou Contrato de Compra e Venda como um imóvel qualquer, entretanto o comprador também estará sub-rogado a todas as obrigações assumidas por você no Contrato de Compra e Venda, especialmente com relação a integralização do bem na SCP.
5) Terei que pagar tributo sobre o rendimento de meu imóvel?
A tributação da operação hoteleira será realizada pela SCP, ou seja, os impostos serão recolhidos pela SCP e posteriormente será feita a distribuição de lucros aos sócios desta SCP, e neste caso o resultado liquido distribuído a você não precisa ser tributado pois já foi tributado na SCP.
6)- Terei que pagar imposto sobre Lucro Imobiliário quando vender o imóvel?
Quando o imóvel for vendido, cada um deve pagar os tributos aplicáveis ao lucro imobiliário, se houver, como ocorre em qualquer transação de compra e venda de imóvel.
HOTELARIA
7) Como se viabiliza um hotel?
Através de um estudo de vocação normalmente realizado por empresa especializada que verificará qual será o potencial de uma determinada região, o modelo de operação, colocando seus riscos, necessidades e posicionamento. Além disso, é analisada a demanda da Cidade e do Bairro para ter certeza de que é viável instalar um hotel no local.
8) Como é escolhido o terreno para implantar um hotel?
Para se construir um hotel não basta ter um bom terreno, o local precisa ter vocação para Hotel, com boa acessibilidade e visibilidade, além de estar próximo de pontos de interesse dos visitantes a lazer ou a negócios. Além disso, é necessário ter uma Rede Hoteleira consolidada e que tenha visibilidade no mercado internacional, pois tudo isso atrai hospedagem e valoriza o seu patrimônio.
9) Quais os principais parâmetros para escolha de um terreno para se fazer um Hotel?
A escolha da localização de um Hotel não é simples, pois um Hotel para ter melhor performance deve estar perto de geradores de demanda, que podem ser:
Grandes Empresas - visitadas por outros executivos e que recebem funcionários de outras localidades onde também possuem sede ou filiais;
Comércio - visitados por representantes comerciais de produtos que vem de outras localidades;
Instituições públicas e Privadas (Bancos, Tribunais, Fórum, Prefeituras) – Atraem pessoas de todos os lugares, que tem que se deslocar para despachar nestas repartições;
Pontos Turísticos – próximo de atrativos histórico-culturais, teatros, etc, pois atraem o turista em viagem de lazer quando for a vocação do hotel;
10) Quem escolhe o terreno onde será instalado o hotel?
A escolha do local não é feita apenas pelo Incorporador, mas pela Rede e Operadora Hoteleira que atestam a viabilidade hoteleira do local, a concorrência do entorno, o mercado do estado e da cidade no curto/médio/longo prazos, só então um determinado terreno é APROVADO para a construção de um Hotel.
11) O que é uma operadora hoteleira?
É a empresa responsável por toda a operação do Hotel. É quem recebe o edifício e dele tem que tirar o maior proveito. Quanto maior a experiência e quanto mais forte for a Rede Hoteleira, maior a possibilidade de renda do imóvel. É a Operadora que administra o hotel, o pessoal, as ações promocionais e perpetua os padrões da Rede Hoteleira. No caso do Best Western Plus Copacabana, o hotel é da rede Best Western e a operação da Hotelaria Brasil.
12) O que é Rede e Bandeira Hoteleira e qual a sua importância?
A Rede Hoteleira é a organização que detém determinadas marcas hoteleiras. Uma rede internacional é conhecida em todo o mundo por isso consegue captar clientes e ter visibilidade mundial. As grandes redes hoteleiras tem hotéis nas Américas, Europa, Ásia, etc; assim o cliente que conhece a rede acaba optando por esta para se hospedar em outros locais quando viaja.
A Bandeira hoteleira é a grife de um Hotel e é de propriedade da Rede Hoteleira. Para cada padrão de hospedagem as redes tem uma determinada marca e isso faz com que o hospede saiba quais são os serviços que vai encontrar em um determinado hotel.
13)- Qual a Rede Hoteleira deste Hotel de Copacabana e quais as Bandeiras que eles possuem?
O hotel que estamos lançando é da Rede Best Western, que é a “MAIOR REDE HOTELEIRA DO MUNDO”, assim os Hotéis Best Western são conhecidos em mais de 200 países em todo o mundo e tem mais de 4.400 hoteis em todo o mundo. A rede tem as bandeiras Best Western, Best Western Plus e Best Western Premier. O Hotel de Copacabana sera um “Best Western Plus” atuando na categoria mid scale.
HOTELARIA NO RIO DE JANEIRO
14) Porque o mercado do Rio tem altas taxas de ocupação hoteleira?
As taxas de ocupação no Rio são elevadas principalmente porque existem sérias dificuldades em se obter terrenos disponíveis em locais como a zona sul. A maioria dos hotéis existentes foram construídos na década de 50, ou seja, para a Copa do Mundo de 1950, e estes hotéis estão desgastados e obsoletos, mas continuam atendendo a alta demanda da Cidade, já que não existe uma oferta qualificada em muitas regiões. O Rio é a cidade brasileira que apresenta a maior taxa de ocupação média e a maior diária média do setor hoteleiro no país.
15) O mercado do Rio continuará positivo para hotelaria, mesmo depois do grandes eventos?
O mercado hoteleiro do Rio de Janeiro é o melhor mercado do país. Apresenta as mais elevadas taxas de ocupação atualmente, ou seja, mesmo antes dos grandes eventos. Entretanto estas taxas vão ficar ainda maiores, pois o segmento hoteleiro cresce em média 7% ao ano, e o mercado do Rio não consegue suprir esta demanda, já que a cidade tem poucos terrenos disponíveis para instalação de hotéis, especialmente na Zona Sul.
Assim, quando desenvolvemos o Hotel em Copacabana, nos baseamos na necessidade de hospedagem atual e futura, desconsiderando o período dos grandes eventos, onde consequentemente toda a hotelaria estará “lotada”. O estudo hoteleiro deve prever a ocupação do hotel em situações de normalidade, apesar dos fatores positivos gerados pelos grandes eventos e suas conseqüências após a sua realização.
16) Qual a vantagem em investir em hotelaria no Rio de Janeiro?
Como o segmento hoteleiro tem crescido muito no Brasil, e os investidores de hotelaria tem ótimo resultado no seu investimento, muitos investidores já investem em hotelaria. No caso do Rio de Janeiro, somado ao crescimento do setor, investir em hotelaria no Rio de Janeiro, é investir no melhor mercado hoteleiro do país, com as melhores taxas de ocupação e diária média, além de enorme potencial de crescimento no curto, médio e longo prazo. “Se é bom investir em hotelaria imagina do Rio de Janeiro”.
PRODUTO
17) Quantas Unidades Hoteleiras tem este Hotel?
Este empreendimento possui 121 unidades hoteleiras.
18) O Hotel tem área de lazer?
Este hotel não tem área de lazer, pois é voltado para o segmento de turismo de negócios. O Hotel terá um excelente restaurante, Bar, Lobby e serviços diferenciados para o hóspede como room service 24 horas, check in no quarto, etc. além de uma decoração sofisticada e alta tecnologia agregada.
19) O Hotel tem área para Convenção?
Não. O Hotel não possui área para convenções, pois não é um Hotel de Eventos, mas um Hotel voltado predominantemente para o turismo de negócios.
INVESTIMENTO
19) Como adquirir o empreendimento BW Plus Copacabana?
Você adquire uma fração do imóvel hoteleiro através de Contrato de Compra e Venda, que poderá ser comercializada livremente a qualquer tempo, como se fosse uma propriedade qualquer ( apartamento, sala, loja, etc.), sempre respeitando o objetivo comum do empreendimento que é a exploração hoteleira, portanto quem compra uma Unidade Hoteleira não poderá utilizar a mesma para outro fim, como o residencial ou comercial, o uso exclusivo é hoteleiro. Este imóvel é integralizado em uma SCP após a sua conclusão para viabilizar a sua operação.
18) O que estou pagando quando compro um imóvel hoteleiro?
Quando você adquire a fração de um Imóvel Hoteleiro, está também adquirindo a decoração dos quartos e das áreas comuns, todos os equipamentos necessários à operação. Assim, todos os custos com a montagem do hotel estão incluídos no preço da fração do imóvel.
19) Terei outras despesas além do valor do pagamento da fração do imóvel hoteleiro?
Sim, você terá que pagar a operadora a verba de pré-operacional e de Capital de giro, conforme descrito em Contrato. O valor de cada uma destas taxas é de R$ 3.500,00 (Três mil e quinhentos reais) cada e é pago diretamente a operadora para viabilizar o início da operação do empreendimento.
Todos os valores estão estabelecidos em contrato, e não poderão ser modificados ou acrescidos, exceto a correção definida contratualmente.
20) O que é verba pré-operacional e Capital de Giro ?
A verba pré-operacional e o Capital de Giro são valores necessários para inicio da operação, como qualquer empresa precisa ter recursos para iniciar suas operações nos primeiros meses da abertura do hotel , além dos custos com treinamento de pessoal, contratações iniciais e marketing de abertura.
NOMENCLATURAS
21) O que é soft opening?
O soft opening é o período onde a operadora atua no treinamento da equipe e implantação do formato de operação ao empreendimento. Quando o empreendimento é novo, os funcionários têm que se adaptar a este empreendimento, sendo que após este período tudo tem que estar perfeito. Esta fase dura aproximadamente 30 dias . Tudo é testado para que a operação ocorra sem atropelos.
22) O que é taxa de ocupação?
É o percentual de quartos que foram ocupados no período. Assim, um hotel para dar bons resultados deve ter ocupação acima de 70% para os segmentos mid scale e de 75%-85% no segmento econômico e super econômico. No caso do BW Plus Copacabana a taxa de ocupação prevista está entre 80% a 85%, já que temos uma localização privilegiada.
23) Qual a importância da ocupação na rentabilidade?
A importância das taxas de ocupação na rentabilidade é que temos um ponto de equilíbrio mínimo para que um hotel pague as suas despesas, assim quanto maior a ocupação maior a rentabilidade (distribuição) que o empreendimento terá.
24) O que é Break Even? E qual o deste Hotel?
O Break Even é exatamente o percentual mínimo de ocupação que um Hotel tem que atingir para não dar prejuízos. O break even normalmente fica em torno de 35% a 40 % de ocupação .
TAXAS
25) Qual a média de ocupação para obter um bom retorno sobre o investimento?
Em hotéis de categoria plus, onde a receita é oriunda da venda de quartos , restaurante, serviços (bar, room service, etc), a ocupação considerada boa é por volta de 70%. No caso deste empreendimento a ocupação pode atingir 85% depois de estabilizado, dando excelente rentabilidade aos seus investidores.
26) Qual é a remuneração da Operadora deste hotel ? Qual a media de mercado?
Neste empreendimento era cobrada uma taxa de 2% sobre a receita liquida e 10% do resultado do hotel, além de 1% para marketing corporativo.
No mercado as taxas de operação de redes internacionais estão bem acima destes valores. Normalmente cobram de 5% a 7% da Receita e de 16% a 20% do Resultado.
Assim, as taxas de operação do BW Plus Copacabana viabilizarão maior resultado aos seus investidores.
27) Qual o percentual que está previsto para ser distribuído em Copacabana após estabilizada a operação?
A previsão de distribuição é de 1% mensal sobre o Investimento, entretanto pode haver variação para maior ou para menor, dependendo das taxas de ocupação apresentadas pelo hotel.
28) O que é Reserva de Reposição? Qual o percentual de retenção?
A Reserva de Reposição é justamente para promover a manutenção periódica de seu patrimônio, manter todo o mobiliário e equipamentos do hotel, ou seja, todo mês o Hotel faz uma poupança com parte do resultado do hotel (inicia com 1% e aumenta para 5%) para que o Hotel possa ser sempre renovado e atualizado, mantendo assim o valor do patrimônio, sem que o proprietário precise desembolsar para reformar o imóvel (como ocorre nos flats).
Duvidas.
29) Quais as diferenças de um hotel e um flat?
Um hotel é um edifício feito para o negócio de hospedagem (dimensionado a atender ao interesse hoteleiro, ganhar, render com o patrimônio). O flat pode ser usado como moradia, locação individual, por mês, etc., portanto é planejado ara atender interesses diversos daquele apenas hoteleiro, ele também precisa atender as demandas de moradia.
Assim no Flat as áreas comuns e dos apartamentos não são planejadas para atender apenas hóspedes, são maiores para atender também aos moradores permanentes, o que acaba gerando maiores despesas de operação, pois a área de manutenção e limpeza, o abastecimento, as despesas com material de consumo, o número de funcionários e outros aumentam. Por este motivo, normalmente o desempenho dos Hotéis é bem melhor que dos Apart-hotéis, e como conseqüência os valores distribuídos também são maiores.
30) Eu, como proprietário, posso morar ou ficar hospedado de graça?
Não, você tem um negócio com outros sócios que irão cobrar da administradora o resultado. A grande vantagem que terá é a renda destas unidades.
31) Como eu faço para vender?
Você pode colocar a venda normalmente como qualquer imóvel, nas empresas imobiliárias da região ou em empresas especializadas em vendas de produtos de investimento. O Comprador entretanto deverá aderir a todas as condições Contratuais pactuadas inclusive a integralização do imóvel na SCP (Sociedade em Cota de Participação)
32) Como eu recebo o rendimento do hotel?
O rendimento é depositado mensalmente em uma conta bancária que será informada por você, e será disponibilizado no site da operadora o relatório detalhado da operação, bem como os balancetes mensais.
