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Storino53

Mercado de Imóveis no Brasil não corre o risco de BOLHA !!!

No Brasil, mercado de imóveis não corre risco de bolha, diz revista inglesa

Para “The Economist”, endividamento é baixo e valorização não passa de correção

A alta do mercado imobiliário brasileiro atravessou fronteiras. A forte valorização foi um dos assuntos em destaque na edição da semana passada da revista inglesa “The Economist”. A publicação defende a ideia de que a febre por propriedades no Brasil e em outros países da América Latina – por mais que causem um certo temor de um exagero em relação ao desenvolvimento econômico da região -, está baseada muito mais em uma crescente propriedade do que no excessivo endividamento da população.

A matéria diz que, em Lima, no Peru, o mercado imobiliário está aquecido desde que o país derrotou a hiperinflação. Em alguns bairros da capital, os preços das casas dobraram e os terrenos que ainda podem ser construídos estão custando até três vezes mais. Enquanto São Paulo vê um crescimento de 25% em alguns apartamentos, no Rio esses valores chegaram a dobrar.

Segundo “The Economist”, Colômbia e Panamá também vêm apresentando sinais de aquecimento no mercado imobiliário, e essa valorização acelerada tem causado  medo de que a região possa estar vivendo numa bolha prestes a estourar. Mas a ideia é rachada, já que pelo menos, por enquanto, os novos e altos  valores parecem sólidos. Até porque, os preços mais altos estão restritos aos melhores bairros das maiores cidades, e regiões que vivem um grande desenvolvimento econômico.

Aluguel comercial no Rio, o mais cara das Américas

O artigo cita diversas, explicações para a valorização desenfreada no
Brasil, entre elas a descoberta de grandes bacias de petróleo e a Escolha do rio para sediar as Olimpíadas de 2016. E aponta esses fatores como atrativos para empresas estrangeiras que têm se estabelecido por aqui, enviando funcionários que precisam de um lugar para viver. O resultado é relevado por uma pesquisa da consultoria Cushman & Wakefild que monstra o aluguel comercial no Rio como o mais caro das Américas.

Para a publicação, porém, o  grande motivador do boom imobiliário do brasileiro é o maior acesso ao financiamento, que aumentou consideravelmente nos últimos oito anos. Principalmente por conta de mudanças nas regras da concessão do credito, que incluem a criação do programa Minha Casa, Minha Vida.

Mas mesmo com o aumento, a concessão de crédito no Brasil ainda está muito aquém da oferecida nos Estados Unidos. Há cerca de seis anos, a divida brasileira com financiamento imobiliário correspondia a cerca de 1,4% do Produto Interno Bruto (PIB) e hoje está perto dos 5%. Um crescimento considerável, mas ainda um total de financiamento de valor baixo, que não precisa gerar preocupação. Os contratos brasileiros, que liberam créditos de, em média , 80%do valor total das casas, são considerados conservadores pela revista.

Quando a crise imobiliaria estourou nos Estados Unidos, em 2008, dois terços de toda de todas as casas americanas tinham sido compradas com financiamento, e a divida ultrapassava os US$ 10 trilhões, o equivalente a 72% do PIB.

Região ainda tem déficit habitacional muito alto

A publicação lembra ainda que, apesar do boom no mercado, a América Latina tem um longo histórico de déficit habitacional: cerca de 900 mil no Peru e estimado entre cinco e sete milhões, no Brasil, e que mesmo com alguns governos oferecendo subsídios para a compra da casa própria, i impacto no mercado ainda é muito pequeno.

E finaliza afirmando que o recente crescimento dos preços é apenas uma correção depois de anos de valores defasados por falta de concorrência na hora da compra.

Informações nas Faturas de Cartão de Crédito mais Claras !!!

Cartões de crédito terão informações mais clara

Ao cancelar compras parceladas, todos os dados virão numa fatura

Até o fim do ano, todas as administradoras de cartões de credito terão de reunir em uma única fatura as informações sobre cancelamentos e estorno de compras parceladas. Isto é, na mesma conta vai constar a devolução do crédito e o número de parcelas referentes ao valor da compra cancelada.

Antes, o crédito total era envolvido, mas as parcelas continuavam sendo informadas mês a mês na fatura do consumidor, o que acabava confundindo-o. a decisão foi tomada pelas empresas que integram a Associação Brasileira das Empresas de Cartões de Crédito e Serviços (Abecs), a pedido do Procon Carioca.

Isso é um ganho, pois a forma como as informações eram dadas gerava muita confusão para o consumidor principalmente para a classe C, que não tem familiaridade com as praticas de cartão de crédito ressalta Solange Amaral, secretária de Defesa do Consumidor Carioca.

Procurações nas Assembléias condominiais !!!

Procurações

É possível um único proprietário apresentar diversas procurações, com amplos poderes para votar e se manifestar nas assembleias condominiais?

O Código Civil não limita a quantidade de instrumentos por pessoa. No entanto, entendemos que a Escritura de Convenção poderá impor algumas regras próprias, com limitação do número de instrumentos, proibição de que pessoas da administração e seus parentes recebam procurações etc.

Se a convenção for omissa nesse, assunto, segue a regra geral do Código Civil, ou seja, Qualquer pessoa capaz  pode receber procuração, sem limitação de quantidade.

POOL HOTELEIRO - Entenda como funciona esse Investimento !!!

PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE POOL HOTELEIRO !!!

1.  É obrigatório participar do pool de locação?

Sim.

2. O que é um Pool?

É um sistema associativo de locação de unidades autônomas por temporada, em grupo, com serviços hoteleiros, sob uma administração única.

3. O proprietário poderá se hospedar na própria unidade?

Não, porque todas as unidades estarão no pool. Para se hospedar no hotel o proprietário terá que ficar no quarto que estiver disponível e pagar a diária como em qualquer hotel.

4. O proprietário terá desconto para se hospedar no Hotel que comprou o seu APART e nos demais hotéis da REDE?

Sim. O valor é variável dependendo do hotel, mas em geral costuma ser de 25% de desconto da tarifa do balcão e depende da política vigente de desconto da Bandeira (REDE). Vale ressaltar que esse desconto só é válido fora dos feriados e de alta temporada.

5. Qual será a rentabilidade do hotel?

Não se  pode prometer uma rentabilidade futura, o que se pode é fornecer informações sobre a rentabilidade atual dos hotéis similares na REDE em que se adquiriu o APART.

A informação de mercado é que hoje o pior hotel administrado por excelentes REDES rende 0,6% a.m. do valor do patrimônio e o melhor 1,4% a.m. com tendência de queda e com IR a ser retido (a rentabilidade do hotel é liquida).                                                                             Ou seja, hoje o pior hotel administrado por uma boa REDE é mais rentável que uma aplicação segura, fora que tem que se considerar também a valorização do imóvel.

6.  Hotel também tem valorização imobiliária?

Sim. Além da rentabilidade mensal, que a administradora entregará, existe também a valorização imobiliária da unidade. Com tantos investimentos hoje no Rio de Janeiro a tendência é de haver valorização do patrimônio, tornando-se duplamente rentável.

7. O que entra como receita para o hotel?

Receitas referentes a reservas, aluguel de espaços para eventos (salas de reunião), receitas vindas do bar e restaurante, serviços que sejam oferecidos aos hóspedes e cobrados a parte (lavanderia, telefonia, internet, etc.) e exploração do estacionamento caso seja feita.

8. Qual é a taxa de administradora do Hotel?

A taxa de administração é geralmente de 5,5%. Ela incide sobre a receita total bruta operacional. Essa taxa é usada para cobrir os custos da operadora e pagar custos de campanha de marketing, que a própria rede faz para divulgar o hotel e com isso aumentar o número de diárias, sendo o mais importante fator para a geração de receita.

Além da taxa de administração tem também a taxa de incentivo que incide conforme o Resultado Operacional Bruto (soma de todas as receitas brutas menos todas as despesas, com exceção as despesas relativas à propriedade – GOP), conforme tabela abaixo. Com isso podemos observar que uma boa REDE está alinhada com os proprietários. Quanto mais os proprietários ganham mais a Bandeira (REDE) ganha, dessa forma existe um interesse mútuo em ter bons resultados.

TAXA DE INCENTIVO

8% 10% 11% 12%

GOP menor que 15% GOP entre 15%e 25% GOP entre 25% e 35% GOP maior que 35%

Comparativamente essas são umas das menores taxas praticadas por operadoras de porte internacional.

9. Qual é a taxa de fundo de reserva?

A taxa de fundo de reserva é de até 5% sobre a contribuição mensal total atribuída a cada condomínio. (É previsto na convenção). É usada para cobrir gastos eventuais, da mesma forma que o fundo de reserva de um condomínio residencial.

10. Qual é a taxa de reposição de mobiliário?

A taxa de reposição de mobiliário é de 4%. Essa taxa é calculada sobre a receita bruta de hospedagem retida dos resultados mensais, serve para formação de um Fundo de Reserva para Renovação do Material e Equipamento Operacional das unidades imobiliárias. Esse fundo é extremamente importante para conservar o aspecto de novo do hotel.

11. Como será operado o estacionamento?

O estacionamento poderá ser administrado pela própria REDE ou ser terceirizado a uma operadora de estacionamento. A receita do estacionamento entrará para a conta do condomínio que será distribuída aos proprietários.

12. Além do preço de venda da unidade o que mais o cliente pagará?

Cliente pagará a taxa de capital de giro e taxa de FF&E.

13. O que é FFeE?

FF&E (Furnishing, Fixture & Equipment), compreende toda a mobília, iluminação, carpetes, artigos de decoração, revestimentos, equipamentos e suprimentos operacionais (roupa de cama, utensílios do restaurante, carrinho da governança, etc.), que sejam necessários à operação do hotel como um todo e consequentemente das unidades integrantes do sistema de “pool”, de acordo com a categoria e padrão da marca da Bandeira e suas exigências.

14. O que é uma SCP?

SCP é Sociedade em Conta de Participação. É através dessa sociedade que a Administradora (sócia ostensiva), pagará os resultados aos compradores das unidades (sócios participantes ou sócios ocultos).

15. Em que momento inicia SCP?

A SCP se inicia um pouco antes do início da operação do hotel, para que a Administradora possa pagar o resultado.

16. O que o comprador (sócio participante) precisa fazer?

O Comprador assinará o contrato SCP,  que será vistada no momento da compra. Nesse momento deverá ser aportada a título de capital de giro, uma quantia a ser definida pela Administradora.(REDE).

17. O que é o capital de giro?

Capital de Giro é a quantia inicial para que a Administradora possa operar o Hotel. Esse dinheiro é do sócio participante e a partir do momento em que a operação estiver rodando normalmente a Administradora poderá devolver aos sócios participantes.

18. Quanto custa a taxa de início de operação (initial Fé)?

Custa aproximadamente R$ 350,00 por unidade(dependendo da Bandeira) e deverá ser paga ao final da obra, antes do início da operação.

19. Como se revende a unidade?

É um imóvel como qualquer outro, somente suas condições de uso são diferenciadas. E ao vender o novo comprador estará sujeito a todos os direitos e deveres do antigo proprietário.

20. Quando que se da início a operação do hotel?

A previsão é que 60 dias após o habite-se o Hotel esteja operando.

21. Estimativa do valor da diária?

Hoje o valor médio da diária de um hotel 3 estrelas no Rio, durante a semana, é em torno de R$220,00. Lembrando que se o Hotel for 4 estrelas, essa diária poderá ser ainda maior.

22. Quais são os documentos que os clientes terão que assinar?

* PCV

* Minuta da convenção de Condomínio

* Minuta do Contrato de Gerenciamento Hoteleiro com seus anexos (SCP + Termo de adesão a SCP + Contrato de Locação + Contrato de Licenciamento)

* Minuta do Contrato de Gerenciamento Condominial

BOA SORTE !!! Nesse novo Investimento que além de dar uma boa rentabilidade protege o seu dinheiro através da sua condição de PATRIMÔNIO CÓRPOREO !!!

Storino53

Os RENTISTAS - Problemas de RICO !!!

RENTISTAS

Existe um Grupo de pessoas que torce para que o Banco Central não baixe os juros, são os RENTISTAS, mais esta torcida esta sendo em vão, a taxa básica Selic já esta em 7,25% ao ano, mais próxima de padrões desenvolvidos. E estas pessoas sofrem, pois fica mais dificil viver de aplicações financeiras. Este problema também atinge a quem precisa planejar a aposentadoria privada. No Brasil nunca se teve esta preocupação com inflação dos investimentos, não temos a cultura do risco, pois com os juros altos os investimentos sempre ganharam da inflação e hoje já é diferente. Evitar qualquer Previdência Privada cuja a taxa de administração seja superior a 1%, tem algumas a 3% e que já esta perdendo para a inflação estimada em 5,5% ao ano.
A saida é retornar com o dinheiro aplicado para a produção (o trabalho) e a dica é investir em apart hotel na rota do petróleo (Marica, Itaborai, Itaguai, Macaé, Campos e Santos) sempre no pool para evitar se aborrecer com inquilinos e manutenções. Dependendo da Bandeira da administradora ( de preferencia Internacional, tipo Accor, Ibis, Atlantica, Ramada e outras), também aplicar em Fundo Imobiliário para evitar aborrecimentos com inquilinos, inadimplencias, vacancia e manutenções pois estão bem rentáveis com aluguel isento do IR. e as cotas podem se valorizar no mercado de Bolsa de Valores e a dica é saber sobre novos Fundos imobiliários da CEF. e do Banco do Brasil, das suas próprias lojas/agências, esses certamente são uns bons inquilinos e com chances de expansão de mais agências por todo o Pais, o que aumenta o seu investimento nesses Fundos com a valorização das cotas em Bolsa.

É outro momento !!! Acorda quem estiver na posição de RENTISTA e tambem aqueles que pretendem viver de RENDA PASSIVA no futuro, pois as aplicações financeiras não devem ser as melhores opções futuras no Brasil.  ATENÇÃO !!!


Storino53

Simples Nacional - Projeto no Congresso para novas profissões terem direito a optar por esse regime de tributação!!!

Simples

Representantes comerciais, vendedores de seguros, corretores de imóveis e profissionais da saúde podem entrar no simples nacional, de tributação para pequenos negócios.

É o que propõe o Sebrae e a Frente  parlamentar Mista, para a revisão da Lei Geral da Micro e Pequena  Empresa.

O projeto seguirá ao Congresso antes das eleições.

Com Dandara Tinoco e Marta Paes

colunanegocios@oglobo.com.br