PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE POOL HOTELEIRO !!!
1. É obrigatório participar do pool de locação?
Sim.
2. O que é um Pool?
É um sistema associativo de locação de unidades autônomas por temporada, em grupo, com serviços hoteleiros, sob uma administração única.
3. O proprietário poderá se hospedar na própria unidade?
Não, porque todas as unidades estarão no pool. Para se hospedar no hotel o proprietário terá que ficar no quarto que estiver disponível e pagar a diária como em qualquer hotel.
4. O proprietário terá desconto para se hospedar no Hotel que comprou o seu APART e nos demais hotéis da REDE?
Sim. O valor é variável dependendo do hotel, mas em geral costuma ser de 25% de desconto da tarifa do balcão e depende da política vigente de desconto da Bandeira (REDE). Vale ressaltar que esse desconto só é válido fora dos feriados e de alta temporada.
5. Qual será a rentabilidade do hotel?
Não se pode prometer uma rentabilidade futura, o que se pode é fornecer informações sobre a rentabilidade atual dos hotéis similares na REDE em que se adquiriu o APART.
A informação de mercado é que hoje o pior hotel administrado por excelentes REDES rende 0,6% a.m. do valor do patrimônio e o melhor 1,4% a.m. com tendência de queda e com IR a ser retido (a rentabilidade do hotel é liquida). Ou seja, hoje o pior hotel administrado por uma boa REDE é mais rentável que uma aplicação segura, fora que tem que se considerar também a valorização do imóvel.
6. Hotel também tem valorização imobiliária?
Sim. Além da rentabilidade mensal, que a administradora entregará, existe também a valorização imobiliária da unidade. Com tantos investimentos hoje no Rio de Janeiro a tendência é de haver valorização do patrimônio, tornando-se duplamente rentável.
7. O que entra como receita para o hotel?
Receitas referentes a reservas, aluguel de espaços para eventos (salas de reunião), receitas vindas do bar e restaurante, serviços que sejam oferecidos aos hóspedes e cobrados a parte (lavanderia, telefonia, internet, etc.) e exploração do estacionamento caso seja feita.
8. Qual é a taxa de administradora do Hotel?
A taxa de administração é geralmente de 5,5%. Ela incide sobre a receita total bruta operacional. Essa taxa é usada para cobrir os custos da operadora e pagar custos de campanha de marketing, que a própria rede faz para divulgar o hotel e com isso aumentar o número de diárias, sendo o mais importante fator para a geração de receita.
Além da taxa de administração tem também a taxa de incentivo que incide conforme o Resultado Operacional Bruto (soma de todas as receitas brutas menos todas as despesas, com exceção as despesas relativas à propriedade – GOP), conforme tabela abaixo. Com isso podemos observar que uma boa REDE está alinhada com os proprietários. Quanto mais os proprietários ganham mais a Bandeira (REDE) ganha, dessa forma existe um interesse mútuo em ter bons resultados.
TAXA
DE
INCENTIVO
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8%
10%
11%
12%
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GOP menor que 15%
GOP entre 15%e 25%
GOP entre 25% e 35%
GOP maior que 35%
|
Comparativamente essas são umas das menores taxas praticadas por operadoras de porte internacional.
9. Qual é a taxa de fundo de reserva?
A taxa de fundo de reserva é de até 5% sobre a contribuição mensal total atribuída a cada condomínio. (É previsto na convenção). É usada para cobrir gastos eventuais, da mesma forma que o fundo de reserva de um condomínio residencial.
10. Qual é a taxa de reposição de mobiliário?
A taxa de reposição de mobiliário é de 4%. Essa taxa é calculada sobre a receita bruta de hospedagem retida dos resultados mensais, serve para formação de um Fundo de Reserva para Renovação do Material e Equipamento Operacional das unidades imobiliárias. Esse fundo é extremamente importante para conservar o aspecto de novo do hotel.
11. Como será operado o estacionamento?
O estacionamento poderá ser administrado pela própria REDE ou ser terceirizado a uma operadora de estacionamento. A receita do estacionamento entrará para a conta do condomínio que será distribuída aos proprietários.
12. Além do preço de venda da unidade o que mais o cliente pagará?
Cliente pagará a taxa de capital de giro e taxa de FF&E.
13. O que é FFeE?
FF&E (Furnishing, Fixture & Equipment), compreende toda a mobília, iluminação, carpetes, artigos de decoração, revestimentos, equipamentos e suprimentos operacionais (roupa de cama, utensílios do restaurante, carrinho da governança, etc.), que sejam necessários à operação do hotel como um todo e consequentemente das unidades integrantes do sistema de “pool”, de acordo com a categoria e padrão da marca da Bandeira e suas exigências.
14. O que é uma SCP?
SCP é Sociedade em Conta de Participação. É através dessa sociedade que a Administradora (sócia ostensiva), pagará os resultados aos compradores das unidades (sócios participantes ou sócios ocultos).
15. Em que momento inicia SCP?
A SCP se inicia um pouco antes do início da operação do hotel, para que a Administradora possa pagar o resultado.
16. O que o comprador (sócio participante) precisa fazer?
O Comprador assinará o contrato SCP, que será vistada no momento da compra. Nesse momento deverá ser aportada a título de capital de giro, uma quantia a ser definida pela Administradora.(REDE).
17. O que é o capital de giro?
Capital de Giro é a quantia inicial para que a Administradora possa operar o Hotel. Esse dinheiro é do sócio participante e a partir do momento em que a operação estiver rodando normalmente a Administradora poderá devolver aos sócios participantes.
18. Quanto custa a taxa de início de operação (initial Fé)?
Custa aproximadamente R$ 350,00 por unidade(dependendo da Bandeira) e deverá ser paga ao final da obra, antes do início da operação.
19. Como se revende a unidade?
É um imóvel como qualquer outro, somente suas condições de uso são diferenciadas. E ao vender o novo comprador estará sujeito a todos os direitos e deveres do antigo proprietário.
20. Quando que se da início a operação do hotel?
A previsão é que 60 dias após o habite-se o Hotel esteja operando.
21. Estimativa do valor da diária?
Hoje o valor médio da diária de um hotel 3 estrelas no Rio, durante a semana, é em torno de R$220,00. Lembrando que se o Hotel for 4 estrelas, essa diária poderá ser ainda maior.
22. Quais são os documentos que os clientes terão que assinar?
* PCV
* Minuta da convenção de Condomínio
* Minuta do Contrato de Gerenciamento Hoteleiro com seus anexos (SCP + Termo de adesão a SCP + Contrato de Locação + Contrato de Licenciamento)
* Minuta do Contrato de Gerenciamento Condominial
BOA SORTE !!! Nesse novo Investimento que além de dar uma boa rentabilidade protege o seu dinheiro através da sua condição de PATRIMÔNIO CÓRPOREO !!!
Storino53
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