Pagamento de manutenção
Moro num apartamento duplex, de cobertura, desde a construção do prédio. O segundo andar do imóvel foi acrescentado após a construção do prédio, e tem aprovação legal pela prefeitura, com pagamento de mais valia, tudo dentro da lei. O prédio existe há 17 anos e tem um apartamento por andar, no total de cinco moradores. No momento estamos contratando uma firma para fazer manutenção e limpeza das fachadas.
Meus vizinhos querem que paguemos um valor maior pela fachada do sexto pavimento, que foi acrescida. O engenheiro e sócio da firma que apresentou a proposta disseram nunca ter fornecido orçamento discriminando a área de cobertura. A nossa participação no condomínio é igual a todos, estabelecida pela convenção. Gostaria de saber o que diz a lei.
Se nada dispuser a convenção do condomínio em sentido contrário, deve prevalecer a regra informada na pergunta, ou seja, o valor da manutenção da fachada do prédio deverá ser rateado por todos em partes iguais, conforme dispõe o Código Civil, no artigo 1.336. O que incumbe os donos da cobertura é a manutenção do terraço de acordo com o artigo 1.344. Nada dispõe o Código a respeito da manutenção da fachada, razão pela qual entendo que a divisão será rateada por igual entre todos, por ser esta a regra da convenção.
Divisão de despesas
Moro numa casa de vila que foi dividida em duas moradias, sendo a entrada comum às duas. Existe uma infiltração e a outra moradora sempre alega que não tem dinheiro para consertar. Mas não acho justo eu bancar sozinho o conserto. Como posso acioná-la?
Se a infiltração é comum às duas casas, poderá a leitora fazer o pagamento e cobrar no Juizado Especial Cível a metade do valor gasto, juntando os devidos comprovantes.
Instalações em imóveis novos
Tenho observado que algumas construtoras exigem no ato de entrega das chaves que o comprador arque com despesas de ligação de luz, gás, averbação de habite-se, certidão negativa de débitos, entre outros. Essas despesas são de responsabilidade do comprador? É legal essa cobrança? Isso pode ser negociado no contrato?
Geralmente, os contratos de compra de Imóvel na planta estipulam que o comprador arque com despesas de instalações definitivas, como água, luz e gás. Sendo assim, são válidas tais cobranças, que poderão ser negociadas antes da assinatura do documento de compra.
Renovação de contrato vencido
Tenho uma loja cujo contrato, não residencial, de 30 meses, terminou em setembro. O contrato foi feito com pessoa física e fiador.
Caso a pessoa queira continuar no imóvel, é necessário fazer outro contrato ou posso deixar que o contrato prosseguisse por prazo indeterminado? Terminada a vigência do contrato, o fiador é dispensado de suas obrigações? Quais são os riscos, vantagens e desvantagens de deixar o imóvel, residencial ou não, alugado por prazo indeterminado?
Estando por prazo indeterminado, poderá o contrato de locação ser denunciado a qualquer tempo, dando-se o prazo de 30 dias para a desocupação, não sendo necessário celebrar novo instrumento. A fiança permanecerá até a entrega das chaves, salvo se o fiador pedir a sua exoneração, e, nesse caso o inquilino terá que apresentar outra garantia para continuar com a locação.
Locatário não respeita convenção
Sou síndico de um pequeno edifício. O morador de uma unidade não respeita o regulamento interno, estendendo roupas nas grades da varanda. O apartamento está alugado e quem paga o condomínio é o proprietário, pois os inquilinos não pagam nem aluguel. Como resolver esse problema? Posso aplicar a multa no CPF do locatário, sem prejudicar o proprietário?
Sugiro notificar o locatário, com cópia para o proprietário.
Persistindo o problema, poderá ser aplicada multa ao locatário, pois se trata de dívida de natureza pessoal, sendo certo que todos os moradores, independentemente da condição jurídica de cada um e da natureza da ocupação das unidades, devem respeitar as normas internas do condomínio.
Envidraçamento de Varandas um
Foi aprovado em uma AGE a colocação de cortina de vidro nas varandas, só que decidi não colocar. Optei por um toldo cristal (incolor). No dia seguinte a colocação, o condomínio pediu para eu retirar, pois a cor padrão seria bege. Nunca soube desse regulamento e a convenção diz: “As varandas não poderão ser fechadas a qualquer título ou sob qualquer pretexto, como determina o Parágrafo 9º do artigo 114 do Decreto Lei 322/76, devendo seus toldos ser trocados a cada 24 meses a expensas do condomínio”. Algumas unidades têm toldo fora do padrão há anos. O que fazer?
A colocação de um único toldo pode vir a alterar a estética do edifício. Contudo, se é aprovado um padrão, deverá ser seguido por todos, poia a estética de todo o conjunto permanecerá uniforme. Havendo regulamento neste sentido, deverá ele ser seguido por todos. Neste sentido, deverão ser notificados também os outros condôminos que estiverem fora de padrão estabelecido.
Envidraçamento de Varandas dois
Sou morador de condomínio no qual há restrição ao “envidraçamento” ou cortina de vidro nas varandas, desde que os padrões estabelecidos sejam seguidos. Há várias unidades que já fizeram o “envidraçamento”. Essa cortina de vidro é considerada mais valia ainda que não haja a criação de novo cômodo no apartamento? Sendo o objetivo apenas o controle das variações do clima, poeira e do ruído externo recai também na Lei da Mais Valia? Há jurisprudência?
Considero que o envidraçamento com cortina de vidro não constitui alteração de fachada, principalmente no caso da pergunta, em que não há restrição na convenção e foi adotado um padrão. O Município do Rio, contudo , através do Decreto nº 322, de março de 1976, proíbe o fechamento ou o envidraçamento das varandas, o que é ratificado pelo Decreto nº 7336, de janeiro de 1988. Já a Lei Complementar 99, de novembro de 2009, permite tal fechamento na Zona Oeste da cidade, mediante o pagamento de mais valia, mantendo a proibição para as demais áreas. Não há jurisprudência consolidada sobre o tema, como pode se ver em julgamento ocorrido em 26 de Junho deste ano, na 16º Câmara Cível de Tribunal de Justiça do Rio, segundo o qual não cabe a cobrança de multa ou da mais valia no caso de simples envidraçamento da varanda. Tal decisão foi tomada por maioria de votos, com um voto vencido, que sustentou posição diferente.
Como cobrar taxas atrasadas
Sou síndica de um prédio onde vários moradores estão em atraso com a taxa condominial. Tem um que não paga há oito meses. A administradora só manda carta cobrando os atrasados quando eu reclamo e, mesmo assim, não tem surtido efeito. Essas pessoas podem ser cobradas judicialmente? Temos obras que precisamos fazer e não podemos efetuar sem receber estes valores.
Os débitos em atraso podem ser objeto de protesto, com base na Lei federal 9.492, de 10/09/1997, sem prejuízo da ação de cobrança, pelo rito sumário, de acordo com o artigo 275 do Código de Processo Civil.
