Com a alta na venda de imóveis, tornando o mercado do Rio de Janeiro um dos mais aquecidos nos últimos anos, aumentando consequentemente o número de proprietários de imóveis, deixou adquirentes de imóveis com dificuldades para preencher, como contribuinte, a declaração de ajuste do Imposto de Renda.
Independentemente da renda anual desse comprador de imóvel (sua casa própria), estar abaixo do limite de isenção, esta aquisição de imóvel torna obrigatório o preenchimento da declaração.
A preocupação atual advém dos cruzamentos de obrigações acessórias, tipo: DIMOB – Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, (enviadas pelas Construtoras/ Administradoras) e do DOI – Declaração sobre Operações Imobiliárias, (enviadas pelos cartórios). Essas informações são cruzadas pela Receita Federal e se houve negociação de imóvel, deve ser declarado, pois o Fisco está articulado e detém todas as informações necessárias para o cruzamento de dados, entre quem compra e quem vende. Por isso, torna-se necessário descrever: condições de compra ou venda, nome e CPF do comprador e vendedor, cartório, tipo de escritura, endereço do imóvel, características do imóvel (casa, apartamento, terreno) etc.
No caso de compra do imóvel financiado a dívida não deve ser declarada na ficha dívida e ônus reais, declarar somente na ficha de bens e direitos, além da descrição dos dados supracitados, os valores efetivamente pagos no ano, ou seja, parcela à vista, sinal e princípio de pagamento, inclusive se usou FGTS e as mensalidades pagas durante o ano, independentemente do valor total do imóvel que consta na escritura, o qual deve ser maior que o valor declarado (despesas e parcelas pagas durante o ano).
Usualmente chamamos de “caixa d’água” a verificação da declaração de IRPF do contribuinte que não pode ter uma evolução patrimonial injustificável, ou seja, compra de bem imóvel incompatível com a sua renda (Rendimentos tributáveis, rendimentos isentos e rendimentos de tributação exclusiva/definitiva) sem uma explicação plausível da origem do dinheiro.
Como não se preenche a ficha das dívidas e ônus reais na declaração do ano da compra, se apõe o valor pago no ano. O valor do imóvel na ficha de declaração de bens e direitos será atualizado somando-se as mensalidades do financiamento e outros valores efetivamente pagos no ano da compra, e assim sucessivamente, até a quitação total do imóvel adquirido.
Nesse sentido, quando se encerrar os pagamentos desse imóvel, constará na declaração, o montante efetivamente pago, incluindo juros e demais encargos financeiros, independentemente do valor que consta da escritura ou do valor de mercado desse imóvel já com os custos da compra incluídos, tais como: ITBI, laudêmio, foro, taxas cartorárias, escrituras, RGI e outros. A partir daí, seu valor constante da declaração não poderá mais ser atualizado nas declarações seguintes.
Com isso, a Receita Federal atinge o seu objetivo de fazer com que o contribuinte registre por quanto pagou efetivamente pelo imóvel e, no momento da venda possa ser apurado o lucro imobiliário – Imposto sobre o ganho de capital, (ver sistema no site da Receita Federal) cobrado sobre o resultado apurado entre o valor da compra e aquele pelo qual foi vendido este imóvel. Na década de “80” o ex-presidente Sarney autorizou a “Mais Valia” a valorização/correção monetária dos bens de forma não onerosa e isenta de imposto de renda, atualmente o sistema disponível no site da Receita Federal para proceder este cálculo, até considera uma valorização do custo, o que ajuda para se ter resultado de lucro imobiliário um pouco menor e, consequentemente se pagar menos imposto de renda na alíquota de 15% (quinze por cento), sendo que no caso de imóveis adquiridos antes de 1988, há um abatimento de 5% (cinco por cento) no valor devido para cada ano anterior a esta data. Ficam isentos do imposto de renda os imóveis adquiridos anteriormente a 1969.
A reforma do imóvel também entra na declaração, mesmo se os pagamentos dos custos tenham sido à vista (com recursos próprios) ou com financiamento, tipo para reformas de imóveis financiados pela Caixa Econômica Federal, o importante é manter guardados todos os documentos comprobatórios dos gastos. (NFS, recibos, contratos de obras etc.), com isso será elevado o valor do imóvel na declaração e em contrapartida será reduzido o ganho de capital no caso de venda ao ser apurado lucro imobiliário. Para os imóveis adquiridos antes de 1988 os custos com reformas devem ser incluídos em campo separado, como reformas de Bens e Direitos. Já para os imóveis adquiridos após este ano, basta incluir os detalhes da reforma no campo “discriminação” da declaração e ajustar o valor do bem imóvel na coluna correspondente ao ano referente à entrega da declaração, para se ter refletidos os valores, que haviam sido declarados anteriormente e o somatório do valor que esteja sendo declarado recentemente e os gastos com as reformas.
Para declarar o imóvel financiado basta identificar o tipo de imóvel conforme códigos da declaração de IRPF (lojas, terrenos, apartamentos, salas etc.). Com relação ao financiamento deve ser posto no campo “discriminação” da declaração os valores das parcelas a serem pagas no(s) ano(s) seguinte(s) e retirar da escritura todas as informações inerentes as características do imóvel, endereço, nome e CPF do vendedor ou comprador e as condições de negociação imobiliária (pagamentos à vista, sinal, parte financiada e parte com uso dos recursos do FGTS, se for o caso), discriminar também se o imóvel foi adquirido através de SFH – Sistema Financeiro de Habitação ou comprado com financiamento direto da construtora.
Ao financiar a compra de um imóvel a procura é pelo o financiamento através SAC – Sistema de Amortização Constante, nesse sistema o saldo devedor é reembolsado em valores de amortizações iguais. Desta forma, nesse sistema SAC o valor das prestações é decrescente, já que os juros diminuem a cada prestação e através do SFH/CEF também se pode exigir cláusula de equivalência salarial (SAC/PES) Sistema de Amortização Constante agregado ao Plano de Equivalência Salarial, para a prestação não aumentar mais que o seu salário anualmente. Se não houver um fundo garantidor, corre-se o risco do saldo devedor ficar maior que o valor de mercado do imóvel, apesar de serem pagas todas as parcelas do financiamento e, para tanto, deve ser prevista no contrato esta garantia da quitação final com escritura definitiva em nome do adquirente desse imóvel. No financiamento através da tabela Price a tendência é de crescimento das parcelas mensais por se tratar de cálculos na forma de juros compostos, é também chamada de Sistema Francês de Amortização.
No SFH/CEF anteriormente esses financiamentos eram tratados como hipoteca do imóvel financiado e atualmente os financiamentos do SFH e o direto com a Construtora, são feitos por alienação fiduciária, que até a criação do SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, só existia a alienação fiduciária de bens móveis (ex. carro), a partir do SFI passou a existir a alienação fiduciária de bens imóveis, que é a transferência da propriedade de um bem do devedor ao credor para garantir o cumprimento de uma obrigação, esta é a forma atual mais segura de garantia que pode levar o imóvel a Leilão Público, no caso de inadimplência do devedor.
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Financiamento Imobiliário !!! Ótima matéria...!!!
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