Comentários s/.a Tributação da locação de unidades imobiliárias de POOL Hoteleiro...!!!

Comentários a propósito da edição do Ato Declaratório Interpretativo (ADI) SRF 14/04, que trata da locação conjunta de unidades imobiliárias, nos sistemas de "POOL HOTELEIRO"

Em 04.05.2004, foi publicado o Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 14/2004, cujo artigo único estatui:

"No sistema de locação conjunta de unidades imobiliárias, denominado de pool hoteleiro, constitui-se, independentemente de qualquer formalidade, Sociedade em Conta de Participação (SPC) com o objetivo de lucro comum, onde a administradora (empresa hoteleira) é a sócia ostensiva e os proprietários das unidades imobiliárias integrantes do pool são os sócios ocultos."

De longa data, não raras vezes, os contribuintes são surpreendidos por normas reguladoras e interpretativas, de cunho administrativo-tributário, que trazem perplexidade, rejeição e dúvida ao mercado.

Tais atos ou normas, a par de estarem eventualmente eivadas de inconstitucionalidade e extrapolarem da esfera de competência do Poder Executivo, são recepcionadas, notadamente pelos advogados, com espírito de enfrentamento imediato, que deságua normalmente no judiciário.

Sem querer criticar esse tipo de abordagem do problema, a nós nos parece, entretanto, que a linguagem adequada a ser usada, em casos que tais, deve ser de cunho jurídico-empresarial, pelas repercussões que o ato de eventual contestação pode gerar e pela real eficácia dos efeitos práticos a serem colhidos.

Assim, de forma direta, resumimos considerações sobre tal ADI de interesse das associadas da ADEMI, especialmente com o enfoque da real necessidade ou conveniência de constituir-se uma "Sociedade em Conta de Participação", a fim de viabilizar e executar os empreendimentos do tipo "POOL DE LOCAÇÕES" ou "POOL HOTELEIRO", em face de tais sociedades serem equiparadas às pessoas jurídicas por força do disposto nos artigos 148 e 149, do Regulamento do Imposto de Renda (RIR) muito embora não sejam dotadas de personalidade jurídica, a teor do que dispõe o Artigo 993 do Código Civil.

A priori, do ponto de vista eminentemente prático, - como, a nosso ver, devem ser, sempre, enfrentados os assuntos relacionados com a atividade imobiliária - afirmamos que, em determinadas situações a seguir comentadas, é recomendável que a Sociedade em Conta de Participação seja criada, para compatibilidade com o referido ato declaratório interpretativo da SRF. Assim porque, se a autoridade tributária submete a operação, para fins de tributação, ao regime das sociedades em conta de participação, independentemente da natureza do contrato que esteja sendo utilizado, não há porque desconsiderar ou não evidenciar a respectiva existência, dando transparência ao negócio jurídico gerador de efeitos tributários.

Ressalte-se, à guisa de esclarecimento, que qualquer tipo de sociedade com personalidade jurídica, sociedade empresária ou simples, de propósito específico ou não, pode contratar uma sociedade em conta de participação, com os adquirentes de unidades que se vinculem a regime denominado "Pool Hoteleiro".

A Receita Federal, assim, através do aludido ADI 14/04, declarou a existência ficta de Sociedade em Conta de Participação (SCP), para regular os efeitos fiscais decorrentes das relações entre as empresas cujo objeto é administrar o sistema de locação conjunta de unidades imobiliárias e os adquirentes dessas unidades, enquadrou-as em um único e mesmo regime legal tributário, mediante equiparação às demais pessoas jurídicas, para os efeitos da legislação do imposto de renda.

E com o enfoque prático que, reafirmamos, interessa à tomada de decisões de caráter empresarial no setor imobiliário, deve ser entendido e considerado o seguinte:

1) A Sócia Ostensiva será a empresa Administradora do "Pool Hoteleiro" e os Sócios Ocultos, hoje denominados "Participantes", os condôminos que ingressarem com as suas unidades imobiliárias no "pool";

2) A SCP poderá adotar qualquer regime de tributação na apuração dos resultados: I) regime de Tributação do Lucro Presumido; II) do Lucro Real, tudo independentemente do regime tributário adotado pela Sócia Ostensiva, nas suas atividades normais;

3) No entanto, a escolha do Regime de Tributação na SCP, deverá ser precedida de exercícios e comparações, posto que:

3.1) A Tributação da SCP, pelo regime de Lucro Presumido poderá vir a interessar aos "poolistas" que são tributados pela alíquota progressiva de 27,5%;

3.2) Será basicamente indiferente aos "poolistas" que são tributados pela alíquota progressiva de 15%;

3.3) Em princípio, somente se deverá optar pelo Regime de Lucro Real se o montante das despesas dedutíveis, realizadas pela SCP, ultrapassar a 68% das suas receitas totais; e, finalmente:,

3.4) Se o volume das despesas for inferior ou igual a 68% das receitas, a adoção de lucro presumido é, por certo, mais vantajosa.

4) A implantação de um "Contrato de Sociedade em Conta de Participação", cuidadosamente redigido, aliado à opção pelo regime do lucro presumido e à adoção de critérios e registros contábeis, especialmente estabelecidos para tais atividades, representará, a nosso ver, de modo geral, prática mais vantajosa do que a até aqui utilizada, qual seja, a de contrato de locação com sublocações.

Aliás, tal modalidade de contrato (SCP), vem de encontro a uma nova tendência, já antes imaginada por alguns incorporadores e empresas de administração hoteleira, a partir da edição da Instrução Normativa SRF nº. 31, de 29.03.2001, que estendeu às Sociedades em Conta de Participação, a faculdade de optar pelo regime do lucro presumido, opção e alteração estas das quais, certamente, resultarão maiores vantagens para os Participantes.

Ayrton dos Santos Costa
e
Maury Rouède Bernardes
Advogados