Fundos
imobiliários: queda generalizada dificulta vida do investidor
Quem quiser arriscar deve conhecer
bem os ativos da carteira e não apostar em segmentos
Vitor Soranoe Taís Laporta - iG São
Paulo
A queda nos fundos de investimento imobiliário (FIIs) tem sido
expressiva – os 111 que têm cotas negociadas em bolsa fecharam agosto com um
valor de mercado 11% menor do que o patrimônio líquido de suas carteiras. No
mesmo mês do ano passado, o valor de mercado era 10% maior.
Mas o que torna o cenário mais adverso para o investidor é que ficou
mais difícil saber onde estão os bons e maus negócios nessa indústria.
De janeiro a agosto, o Ifix, índice da BM&F Bovespa que mede o
desempenho dos FIIs negociados em bolsa, teve queda de 12,6%. Um levantamento
feito pela gestora de recursos Rio Bravo, entretanto, mostra que o recuo não se
limitou a alguns segmentos desse mercado, tendo se espalhado de fundos
lastreados em shoppings a escritórios, passando pelos que possuem carteira
diversificada.
Os FIIs de escritórios – que representam 40% do Ifix – acumularam uma
queda média de 13% do início do ano até meados de agosto, quando termina o
levantamento. O maior tombo, porém, foi entre os de rentabilidade garantida
(veja lista abaixo): 18%. Os FIIs de shoppings perderam 8%.
“Não houve diferença muito grande [ entre os diversos
tipos], muito embora os shoppings tendem a sofrer um pouco menos”, afirma
João Alberto Domenici, da equipe de gestão de investimentos da Rio Bravo.
O único segmento com rentabilidade positiva no ano no levantamento da
Rio Bravo foi o dos fundos lastreados em agências bancárias, com uma alta de 9%
entre janeiro e agosto. Esse segmento tem grande popularidade – o lançamento do
BB Progressivo II (BBPO), em outubro de 2012, fez praticamente dobrar o número
de investidores em FIIs. Ainda assim, no fim do período o conjunto estava longe
do patamar atingido no começo de fevereiro.
Generalizada
Otimismo exagerado
Para Domenici, o que derrubou o Ifix foi uma combinação de otimismo
exagerado com os FIIs, com o fim da alta acelerada dos preços de imóveis e
aluguéis e a retomada dos juros futuros – o que fez as aplicações em renda fixa
recuperaram atratividade.
“Primeiro, houve uma euforia muito grande. Até quem não entendia nada
entrou e todo mundo que tinha entrado ganhou dinheiro”, diz Domenici. “Houve
até um certo exagero tanto em preços de aluguéis quanto no preço de imóveis em
algumas regiões.”
Claudia Martinez, diretora do Banco Máxima – que lançou seu primeiro FII
na bolsa em março – avalia que a recente queda na rentabilidade dos fundos
imobiliários tem mais relação com a cautela do setor privado quanto à economia
do que com a oscilação dos preços dos imóveis.
“As propriedades não perderam valor, mas o cenário retracionista inibe a
demanda das empresas por imóveis comerciais, o que pode aumentar o nível de
vacância, afetando a rentabilidade”, afirma.
Seletividade
Generalizada: queda atingiu diversos segmentos do mercado de fundos
imobiliários
Olhando para os fundos que tiveram os dez melhores e os dez piores
desempenhos nos últimos 12 meses, o professor de finanças do Insper Michael
Viriato também não vê padrões que possam ajudar a orientar o investidor em
termos de segmento de atuação do fundo.
“Entre os dez melhores há toda a gama [ de segmentos], então não conseguimos dizer especificamente um tipo de fundo. E entre
os piores, você consegue colocar todos.”
A outra classificação bastante usada para organizar os FIIs, que os
divide entre lastreados em imóveis prontos, em projetos de desenvolvimento e em
títulos imobiliários, também não tem servido para nortear o investidor, diz
Viriato.
Essa complexificação mostra, na avaliação do professor do Insper, que a
indústria dos FIIs entrou em uma nova fase, em que o lucro precisa ser
conquistado.
“Agora está na hora da avaliação mais criteriosa. Se você comprar
qualquer um não vai ser tão fácil ter um bom retorno. É preciso entender um
pouco melhor", diz Viriato. "Antigamente havia uma visão de que o fundo
imobiliário era uma renda fixa um pouco mais agressiva. Hoje as pessaos começam
a entender que é uma renda variável um pouco mais conservadora."
Para Domenici, da Rio Bravo, a palavra chave é seletividade – e já é
possível encontrar opções que pagam entre 8% e 9% ao ano.
"O mercado imobiliário tem bastante espaço para crescer. Quando
esse mercado voltar a ter um desenvolvimento normal, muita coisa que está
engavetada será lançada – muita coisa ruim, boa e média”, diz o analista. “O
nosso papel principal é de ir a fundo e separar o joio do trigo e fazer uma
carteira diversificada para os nossos clientes.”
Claudia, do Banco Máxima, tem avaliação semelhante. Uma análise mais
apurada sobre localização, características individuais do imóvel e potencial
para atrair locatários deve compor os critérios para ingressar em novos FIIs,
observa.
“O investidor quis ser dono de um pedaço de shopping, mas esqueceu de
avaliar que o produto é renda variável e tem risco de ficar vago”, conclui a
executiva.
Domenici lembra que,
no longo prazo, os FIIs continuam a ser uma ótima aposta – em 24 meses, o Ifix
acumula alta de 25%. Por isso, para quem já tem cotas de um FII e não está
precisando do dinheiro, a orientação do analista da Rio Bravo é mantê-las –
para quem não as têm, aproveitar o momento de queda para comprar. "Mas
olhando para diversificação e seleção."
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