Dúvidas sobre imóveis (inadimplência, Usucapião, sem posse, retomada de imóvel)!!!

INADIMPLENTE

Há três anos, moro num condomínio novo, ainda não regularizado no CNPJ, porém, já com IPTU formalizado por unidade e com uma estrutura interna de administração, como se fosse um condomínio oficial. Atribuímos cotas de condomínio a cada apartamento, de acordo com a metragem proporcional. Temos conta aberta em banco em nome do síndico e subsíndico, que administram o prédio elaborando, inclusive, balanços mensais das atividades. Em 2009, o proprietário de um apartamento que não mora aqui deixou de efetuar a quitação de suas cotas, apenas de ter concordado com os valores. Depois de diversas tentativas de regularizar o pagamento, soubemos que o apartamento estava à venda. O comprador foi informado sobre as 11 cotas pendentes do condomínio por e-mail e disse que fez a negociação de compra incluindo as cotas. Mais 12 meses se passaram e o novo proprietário ainda não regularizou as pendências anteriores, apesar de vir pagando as mensalidades atuais. Segundo ele, a lei o protege para não efetuar o pagamento. Como fazer a cobrança? Como a regularização do prédio está para sair, gostaria de saber qual tipo de ação devemos tomar para solucionar o problema.

Sonia Cony

Recreio dos Bandeirantes, Rio.

Nos termos do artigo 1.345 do Código Civil, a dívida antiga da unidade condominial é transferida para o novo proprietário, sendo uma obrigação propter rem, ou seja, que acompanha do imóvel. E mais, o condomínio não pode sequer alegar que desconhecia o débito, posto que tinha plena ciência, mas preferiu entregar o valor ao antigo proprietário, ao invés de quitar a dívida. O caminho é ingressar com uma ação de cobrança contra o proprietário atual.

USUCAPIÃO

Moro num condomínio desde 1976 e pago todos os impostos desde 1974. Acontece que ele está, desde esta época, hipotecado à COPEG/AS por 20 anos, que terminariam em 20/09/1993. Diz-se que este imóvel é da massa falida, conforme consta na certidão de ônus reais. Como já faz mais de 37 anos, será que tenho direito a usucapião? Como devo agir? Tenho mais de 60 anos.

Júlio Lopes Santos

Vaz Lobo, Rio.

Como o leitor não é o proprietário/mutuário do imóvel, é possível o ingresso de ação de usucapião contra o proprietário que consta no RGI. Contudo, segundo entendimento jurisprudencial, como a hipoteca foi registrada em 1973, portanto antes do início da ocupação do imóvel, que se deu entre 1974 e 1976, a mesma não será cancelada. Assim, é necessário que o leitor acione o credor hipotecário, no caso a COPEG, para dar baixa na hipoteca, seja, pelo pagamento (caso tenha sido feito), seja pela prescrição.

SEM POSSE

Minha tia comprou, há dois anos, um apartamento ocupado, num leilão de um banco, e vem pagando as prestações do financiamento e as taxas de condomínio, IPTU e incêndio. Mas, até hoje ela não conseguiu que o antigo morador saísse do imóvel. A escritura e o RGI já foram feitos em cartório e existe um processo judicial para que ela consiga tomar a posse do imóvel que ela vai pagar por 30 anos. O banco não se manifestou em momento algum para solucionar esse problema. A juíza não julga o caso. O antigo morador que está ocupando o imóvel até hoje não paga condomínio há anos. Inclusive existe uma ação do condomínio contra ele. Ele está fazendo o possível para ganhar tempo e continuar morando sem pagar nada. O que a minha tia deve fazer?

Luciana

Por e-mail

Este é um dos riscos de se adquirir imóveis ocupados pelas instituições financeiras. A responsabilidade pela desocupação é somente do adquirente. A medida cabível já foi tomada, que é ajuizar uma ação para obrigar o ocupante a sair do imóvel. Com relação às dívidas e o não pagamento pela ocupação, só resta a propositura de cobrança judicial contra o ocupante, que provavelmente deve ter sido pedida na ação já proposta.

IMÓVEL DE VOLTA

Uma carta avisando ao inquilino sobre o interesse de vender o imóvel suspende ocontrato de locação? Como posso obrigar o inquilino a mostrar o imóvel para venda?

Leila Maria da Silva

Por e-mail

A carta comunicando o interesse do locador em vender o imóvel não suspende a locação. Esta carta tem como objetivo proporcionar ao inquilino exercer o seu direito de preferência na compra do imóvel. É obrigação do inquilino, nos termos do artigo 23, IX da Lei de Locações, franquear o acesso a terceiros interessados em adquirir o imóvel, desde que avisado previamente, sob pena de restar configurada infração passível de aplicação de multa contratual e/ou despejo.

Jornal o Globo, caderno “Morar Bem”