Fundos Imobiliários é o Investimento (Bola da vez) !!!

QUER COMPRAR UM PEDAÇO DESTE PRÉDIO?

Os fundos imobiliários tiveram um rendimento espetacular. Até que andar eles vão?

A SIGLA FII pode ser desconhecida para os brasileiros. Mas o significado dessas três letrinhas tende a se popularizar. FII quer dizer Fundo de Investimento Imobiliário. E fundo de investimento imobiliário, na maioria dos casos, quer dizer bom negócio. Funciona assim: o investidor compra frações de um empreendimento imobiliário. Como proprietário desse imóvel, ele recebe parcelas do aluguel, sempre proporcionais à sua cota, e pode lucrar com a valorização dos bens. Na prática, quem aplica nesse mercado vira sócio de mega empreendimentos, como shopping Higienópolis, em São Paulo, o edifício Torre Almirante, alugado pela Petrobrás, no Rio, ou agências do Banco do Brasil espalhadas por 14 estados.                                                                                                    Este ano, esses fundos viraram moda. Nos primeiros oito meses de 2012, houve um crescimento de 35% no número de investidores nos FIIs negociados em bolsa. Hoje, eles somam 48 mil, entre pessoas físicas (99%) e jurídicas. Até o fim de agosto, esse grupo havia movimentado R$  1,6 bilhão, 80% a mais que em 2011. O sucesso desses papéis fez com que a BM&FBovespa lançasse um índice para acompanhar o desempenho das cotas de FIIs. Batizado de Ifix, o indicador acumula valorização de 50,6% de dezembro de 2010 a agosto de 2012, ante uma queda de 17,7% do Ibovespa no mesmo período.

BOM RETORNO

O retorno dos fundos imobiliários tem sido invejável. Nos últimos 12 meses encerrados em agosto, a rentabilidade dos FIIs negociados em bolsa foi de 43,25%. Dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) indicam que o rendimento médio acumulado no mesmo período pelos fundos de renda fixa foi de 12,03%, e pelos fundos de ação, de 12,79% (veja quadro na pág. seguinte).                                                                                                                                        O que explica tamanha vantagem? Com os fundos imobiliários, ganha-se – ou perde-se – de duas formas: uma delas é a já mencionada receita mensal oriunda dos aluguéis. A outra é a variação do preço das cotas negociadas em bolsa. Além disso, o governo brindou os investidores dos FIIs com isenção fiscal. Na grande maioria dessas aplicações, não se paga imposto de renda sobre os rendimentos mensais, diferentemente do que ocorre com o aluguel convencional de um imóvel.                  Não à toa, os fundos imobiliários proliferam. O ano de 2011 terminou com 141 deles em operação, com um patrimônio líquido de R$ 17,7 bilhões. Oito meses depois, até agosto, o patrimônio quase dobrou. São 163 fundos que administram R$32,3 bilhões. O que vem pela frente? Novos produtos. Em setembro, o Banco do Brasil anunciou o lançamento de um FII, com o qual pretende captar R$1,6 bilhão.                                       A Caixa Econômica Federal tem planos de levar ao mercado outros dois fundos imobiliários até o fim de 2012, um deles estimado em R$ 300 milhões.

A EXPLICAÇÃO DO FENÔMENO

O crescente apetite de investidores, gestores e bancos pelos FIIs se explica pelo aquecimento do mercado imobiliário, o desempenho decepcionante da bolsa e a queda da taxa básica de juros. “O investidor tradicional, até o final do ano passado, conseguia retornos de 3% acima da inflação ao investir em títulos do governo”, diz José Diniz, diretor de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo. “Com as Selic a 7,5%, esse mesmo investidor deixou de ter um rendimento real.” Assim, teve que procurar alternativas. “Os bancos estão sendo obrigados a entrar no mercado de fundos imobiliários, porque a demanda é grande”, afirma Sérgio Belleza, um dos pioneiros na criação de FIIs no Brasil.                                                                                                              Os especialistas consideram a aplicação em fundos imobiliários melhor do que o tradicional investimento em imóveis. “A liquidez e a segurança dos FIIs são maiores do que quando se compra um prédio de tijolos”, afirma Mauro Calil, especialista em finanças pessoais. E comprar tijolo custa caro. Com os FIIs, há opções com aplicações iniciais de apenas R$ 1 mil, e é possível abocanhar fatias de vários imóveis, o que diminui o risco do investimento.                                                                                          Saem os tijolos e também algumas dores de cabeça. Como são os gestores do fundo os responsáveis por comprar e administrar o patrimônio, o investidor não precisa se preocupar com inquilinos e demais problemas associados a um imóvel. “Eu não investiria em um apartamento. Com FIIs, eu não preciso cuidar de infiltração. Meu avô, que comprou casas ao longo da vida, chegou a cobrar aluguéis com pedaço de pau na mão”,  diz o ilustrador Dirceu Brambilla Jr, de 35 anos. Ele aplica metade de suas economias em quatro FIIs, obtendo um rendimento mensal de 0,9% (a poupança tem oscilado entre 0,5% e 0,6% por mês).

RISCO DE DESVALORIZAÇÃO

Os fundos imobiliários também têm as suas armadilhas. As possíveis dores de cabeça são similares às proporcionadas por um imóvel tradicional: a inadimplência e a falta de inquilinos. “Investir em um imóvel é uma aplicação em renda variável”, afirma Calil. “A rentabilidade atual não garante a do futuro.” E embora seja um investimento mais líquido do que um imóvel físico, os FIIs possuem restrições. Se o volume de cotas a serem vendidas for alto, é possível que o investidor tenha de esperar um pouco para recuperar o dinheiro. Resgatar R$ 1 milhão, por exemplo, pode levar de duas a três semanas.                                                                                                                                          A possível desvalorização do imóvel também é algo para se ter em mente. “As pessoas pensam que os apartamentos não desvalorizam, o que não é verdade”, diz Samy Dama, professor da FGV-SP. O fantasma de uma queda nos preços do setor imobiliário, após três anos de uma alta alucinante – 85% somente em São Paulo -, também tem rondado o mercado, que observa em 2012 uma desaceleração no ritmo das altas sucessivas.                                                                                                                                       Antes de se deslumbrar com os possíveis ganhos de um FII, é preciso lembrar que o cálculo de rentabilidade média esconde distorções. Enquanto o líder em rentabilidade no ano até agosto, o fundo Memorial Office, teve um retorno dfe 76,68%, há fundos que estão no negativo, como o West Plaza (-7,56%) e o Mais Shopping Largo 13 (-10,40%). A família dos FIIs é grande e vai ficar cada vez maior. Por isso, é necessário cuidado para não acabar com um mico na mão e ter saudades do velho fundo DI.

LÍDER ISOLADO

Os fundos de imóveis batem fácil o rendimento de outras aplicações em 2012* (em%)

IBOVESPA	0,5
POUPANÇA	4,4
FUNDOS DI	6,2
FUNDOS DE RENDA FIXA	7,8
FUNDOS DE AÇÕES	8,3
DÓLAR	8,6
OURO	16,8
FUNDOS IMOBILIÁRIOS	35,7

(*) De janeiro a agosto

Fontes: ANBIMA,BM&FBOVESPA, FUNDO IMOBILIÁRIO.COM.BR