Mercado Imobiliário BOOM ou BOLHA !!!

BOOM OU BOLHA?

PARA ONDE VAI O NOSSO MERCADO

TIVEMOS ACESSO A UM CRITERIOSO ESTUDO SOBRE O MERCADO IMOBILIÁRIO NACIONAL E DESCOBRIMOS POR QUE O TERMO BOLHA NÃO SE APLICA À NOSSA CONJUNTURA.

A crescente valorização dos preços que o setor imobiliário  brasileiro vem presenciando, nos últimos anos, não pode ser interpretada como bolha, mais sim como fruto de uma demanda reprimida, cuja oferta leva tempo para ser ajustada. Diagnostico é de Sergio Vale, economista-chefe da MB Associados, consultoria que publicou estudo sobre o tema, em meado do ano passado, encomendado pela Associação Brasileira da Entidades de Critério Imobiliário e Poupança (Abecip). Para ser considerado uma bolha, segundo Sérgio, o fenômeno do boom nos preços deveria estar atrelado à conjunção de dois fatores principais: desregulamentação financeira e desequilíbrio econômico, ambos não aplicados ao cenário brasileiro atual.

Para afastar a hipótese de formação de bolha imobiliaria no pais, o estudo se ampara em analises sobre o comportamento do mercado imobiliário atual, dados sobre preço e renda, além da comparação do cenário nacional com exemplos de bolhas estrangeiras. A ainda tímida boataria que tenta se formar ao redor do assunto deriva-se, em parte, da experiência americana, cuja recente crise econômica teve origem justamente no tesouro de uma bolha imobiliaria, mas que, segundo o artigo, ocorreu sob condições totalmente diversas das encontradas hoje no Brasil.

“Algumas pessoas aqui podem falar sobre isso porque estão contaminadas pelo que aconteceu nos Estados Unidos. Mas não é porque aconteceu lá que, necessariamente, nosso aumento de preço está relacionado com a questão. Até porque devemos lembrar que, por aqui, esse setor esteve reprimido durante muito tempo. Haverá um ajuste prolongado para levar os preços desses imóveis para patamares comparáveis com o resto do mundo”, pondera Sergio Vale.

O economista explica que o crescimento de renda nos Estados Unidos foi totalmente apartado do crescimento dos preços. “As pessoas compravam imóveis que valorizavam e eram então hipotecados para que se pudesse consumir ainda mais. Não vejo isso no mercado brasileiro, nem vontade dos banco em permitir esse tipo de operação, até porque nosso mercado é rígido na concessão de crédito e nosso sistema bancário está longe de ser aventureiro nesse tipo de negociação. E mais, o setor tem  a menor taxa de inadimplência entre todas as operações de crédito. Realmente não me parece um problema “, observa.

Ainda segundo o artigo da MB Associados, “a maior parte do financiamento originados na poupança e no FGTS” e pelo Sistema de Financiamento de Habilitação (SFH), “ o que vale dizer que toda carteira de crédito tem que estar contabilizada no ativo do banco”. O especialista ressalta que esse caráter mais conservador da estrutura de financiamento brasileiro ajuda a garantir que o sistema não esconderá créditos podres do setor, já que tudo tem que estar contabilizado, evitando potenciais crises.

Em 2011, o crédito habitacional atingiu a marca de R$200 bilhões, ou 4,8% do PIB, um crescimento de mais de 44% em relação ao ano anterior. Entretanto, vale destaca que o percentual ainda é um dos mais baixos do mundo. “ ?Justamente por isso, acredito que haja muito espaço para crescimento.

Apenas agora o brasileiro vê o setor como investimento e começa a ter renda para pagar seu imóvel, com taxas que começam a ficar atraentes. Tem tudo para crescer ainda mais”, prevê. Nesse sentido, o estudo reforça que “ se há uma demanda crescendo num ritmo mais forte que a oferta, é natural que haja pressão de preços”.

Para ele, o cenário não tem caráter especulativo, já que a especulação ocorre quando há volatilidade no mercado, que permite movimentos de alta e baixa com certa frequência. “O que vemos agora é um mercado só de alta que ainda tem muito tempo para crescimento”. Ou seja, ainda há espaço para expansão de demanda nos próximos anos. ”Há uma demanda potencial de imóveis enorme e uma quantidade de cerca de 20 milhões de pessoas para entrar na classe média ainda”, prospecta.

“HÁ UMA DEMANDA POTENCIAL DE IMOVEIS ENORME E UMA QUANTIDADE DE CERCA DE 20 MILHÕES DE PESSOAS PARA ENTRAR NA CLASSE MEDIA”  Sergio Vale (MB associados)

CAPACIDADE DE PAGAMENTO

Por definição, a bolha acontece quando a supervalorização dos imóveis cria um ciclo especulativo permanente, cuja ameaça de “estouro” se traduz na queda súbita e generalizada dos preços. Nessa situação, o que amedronta é justamente este estouro. “Cansamos de ouvir pessoas falando que não vão comprar porque os preços logo vão cair. E como não tem caído, essas pessoas certamente estão mudando de ideia”.

O estudo pondera que o sinal de alerta deve ser acionado quando o orçamento das famílias começa a não dar conta da prestação do imóvel. Entretanto, quanto a capacidade de pagamentos do brasileiro, “o crescimento de renda poderá comportar o crescimento dos preços dos imóveis sem implicar perdas na capacidade de pagamento das famílias”. O artigo estipula um percentual de 30 % da renda familiar como padrão aceitável para destinação ao pagamento da prestação.

O fator é considerado fundamental para a análise da bolha, já que “uma das implicações é que a economia precisa continuar tendo perspectiva positiva de crescimento renda e PIB para poder comportar aumentos significativos de preços de imóveis”. Mesmo considerando um aumento de preços equivalente ao da crise americana, a análise é que “a evolução da renda no Brasil poderá comportar a evolução desses valores”. Nesse aspecto, o artigo se apoia na trajetória sustentável da economia brasileira, citando com previsão taxas médias de expansão do PIB entre 4,5% e 5% até 2015.

A esse ingrediente, vale acrescenta que perder o próprio imóvel é uma situação complicada para qualquer brasileiro. “Nos Estados Unidos, por exemplo, é possível pedir falência pessoal e recomeçar do zero. Aqui não. A pessoa tem seu crédito cortado para tudo. É difícil imaginar que as pessoas comecem a dar calote em sequência. Não estamos em crise para que isso aconteça”, justifica.