(em crédito imobiliário)
JORGE HEREDA
POR ROSE GUANAES
Quer juros baixos para a compra da casa própria? A caixa garante que tem. E os menores do mercado, segundo o seu presidente, Jorge Hereda, que aceitou responder a algumas perguntas para a revista Setor Imobiliário e nos deu presente um verdadeiro raio x do segmento. Ele anunciou recentemente não apenas a redução da taxa de juros a patamares imbatíveis, como a aplicação do prazo do financiamento habitacional, com recursos da poupança e alienação fiduciária, para até 35 anos. Conheça aqui o que pensa e promete o presidente da Caixa para aquecer ainda mais o setor imobiliário.
Historicamente a Caixa Econômica Federal tem sido o maior financiador imobiliário do país. Neste momento, como o banco está se posicionando perante o mercado imobiliário? Já há registro de crescimento financiamento neste setor?
A Caixa, ao longo do últimos anos, vem mantendo, no crédito imobiliário vive um ciclo virtuoso sustentável, com relevante crescimento principalmente a partir de 2003. Para se ter uma ideia da dimensão desse crescimento, em 2002 concedemos crédito da ordem de R$4,8 bilhões, tendo fechado 2011 com R$80,1 bilhões, e a previsão deste ano já sinaliza R$ 100 bilhões.
Como funciona na prática para o mercado imobiliário a queda de juros e quais as reais repercussões para o segmento?
A redução da taxa de juros implica em prestações com menor valor e, por conseguinte, resulta em menor com comprometimento da renda familiar, incluindo novas famílias no mercado de crédito imobiliário e aumentando a capacidade de tomar empréstimo daquelas que já estavam inseridas neste segmento. Desta forma amplia a demanda por imóveis e aquecer o setor produtivo, em toda a cadeia do segmento imobiliário, gerando renda e emprego.
O Brasil manteve por longos anos uma das maiores taxas de juros do mundo. Como o Sr vê a proposta do governo de implementar um política de juros mais baixos, igualando-os aos países mais desenvolvidos?
Nos últimos anos, o Brasil vem passando por importantes mudanças estruturais que permitem ao Banco Central reduzir a taxa básica de juros, uma vez que essas mudanças possibilitam melhores fundamentos da economia e que devem necessariamente ser refletidas na estrutura da precificação dos produtos financeiros nacionais. O país figura entre o grupo de países com grau de investimento. Esta posição, concedida pelas principais agências internacionais de rating, evidencia a redução da percepção de risco em relação à nossa economia. O aumento da oferta de poupança externa, bem como a redução das caixas de captação, tem contribuído com as fontes domesticas para financiamento de investimentos. O Brasil também passou a ser credor líquido internacional e detentor de importante volume de reservas internacionais, reduzindo, assim, sua vulnerabilidade externa. No âmbito fiscal, a doção de uma politica comprometida com a geração de superávits primário condizentes com a redução ao longo do tempo da relação entre a divida líquida do setor público e o PIB tem contribuído para as mudanças aqui destacadas. São essas mudanças estruturais, aliadas à atual conjuntura econômica, que abrem espaço para a continuidade do processo de redução da taxa básica de juros. No momento, o ambiente externo, de baixo crescimento mundial e demanda reduzida, tem influência “ desinflacionaria” sobre os preços internacionais e domésticos bem comportados e crescimento compatível ou abaixo do nível de equilíbrio da economia, autoridade monetária poderá julgar adequado reduzir as taxas básicas de juros para patamares mais próximos aos próximos aos das economias maduras.
REDUÇÃO DA TAXA DE JUROS IMPLICA EM PRESTAÇÕES COM MENOR VALOE E, POR CONSEGUINTE, RESULTA EM MENOR COMPROMETIMENTO DA RENDA FAMILIAR
O mercado ainda está se adequando a esta realidade crê em quedas mais acentuadas às implementadas até agora. Seria leviano apostar que caminhamos para a taxa mínima da mínima histórica?
É fato que tanto as pesquisas conduzidas com agentes de mercado pelo Banco Central quando por veículos de imprensa, nacionais e internacionais, apontam para um convencimento de que os juros básicos atingirão um patamar inédito de baixa já neste ano, no final deste ano. Vale, neste sentindo, reforçamos a ideia de que o pais passou e passa por mudanças estruturais, conforme enunciado na questão anterior, o que oferece condições para que se trabalhe com a hipótese de sustentação dos juros historicamente baixos no longo prazo. Além disto, tanto o governo federal quanto o Banco Central possuem instrumentos alternativos à taxa de juros para promover os ajustes que garantam tanto a estabilidade econômico-financeira quanto a promoção do desenvolvimento saudável da economia.
O governo fez bem em usar os bancos privados a reduzir suas taxas? O Sr. acredita que eles surgirão no mesmo ritmo estas tendências?
Os bancos públicos cumprem um importante papel na economia ao operacionalizar os programas sociais do governos, fomentar crédito em setores-chave para o crescimento econômico do país e atuar em nichos não atrativos para os bancos privados. Neste contexto, podemos destacar o papel desempenhado na crise de 2008, quando a atuação dos bancos públicos contribuiu para manter o crédito necessário para o funcionamento da economia brasileira. A caixa nesse período apresentou um forte crescimento, ganhando participação no mercado financeiro. Com a queda da taxa de juros básicos da economia, há condições para que o setor bancário reduza as taxas de juros praticadas pelo setor, tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas. A caixa, ciente deste papel de banco publico, deflagrou um processo de revisão em seu spread, de forma que, dentro de uma politica responsável de preservação da sustentabilidade econômico – financeira, possa praticar taxas mais alinhadas à nova realidade de economia e, no processo, alavancar seus negócios e ganhar no mercado. Entendemos que este movimento é irreversível e devera ser seguido pelas demais instituições financeiras, o que já se pode comprovar pelos recentes anúncios de redução na concorrência.
A INFLAÇÃO CONTROLADORA ABRE ESPAÇO PARA A REDUÇÃO SISTEMÁTICA DA TAXA DE JUROS
Caberia, então, à Caixa o papel de indutor da economia financeira?
A Caixa nos últimos anos tem buscado cada vez mais ganhos em eficiência, seja através de uma continua melhoria de processos de concessão e gestão de sua carteira de crédito, como também de um adequado suporte tecnológico, o que permite com isto praticar taxas de juros condizentes com o atual cenário econômico. Assim, ao se tornar um forte concorrente no mercado financeiro, a Caixa acaba também atuando no sentido de incentivar as outras atribuições financeiras a serem também mais eficientes, com o consequente ganho para a sociedade como um todo, que passa a ter acesso a credito a taxas de juros mais acessíveis.
A expectativa do governo é que a economia brasileira ganhe nos próximos meses impulso com essa queda dos juros, provocando uma reação positiva no mercado e consequentemente projetando o Produto Interno deste ano a patamares mais próximos ao pré -planejado, na casa dos 45%. Como o Sr. vê este movimento e quais segmentos econômicos tem maior potencial de crescimento?
O governo vem adotando um mix de politica monetária e fiscal para fazer face às adversidades da crise financeira global sobre o produto doméstico sem, contudo, abrir mão da estabilidade de preços. A despeito inquestionável robustez da economia brasileira, em relação aos outros países, o governo vem desde o ano passado adotando uma politica monetária mais expansionista, com o objetivo de estimular a atividade domestica, o emprego e a renda. É evidente que existe uma defasagem temporal entre essa tomada de decisão e seus efetivos efeitos dessas medidas ainda estão por acontecer.
No campo fiscal, os investimentos realizados pelo governo em infraestrutura, associados às medidas de desoneração tributária e estímulos crediários, tendem a criar um ambiente mais favorável para novos investimentos, estímulos no mercado de trabalho e, por conseguinte, para o consumo agregado. Esperamos que os produtores e investidores respondam com maior intensidade a esse conjunto de medidas no segundo semestre do ano. O crescimento deverá estar apoiando no dinamismo do mercado de trabalho, que tem ampliado a renda eo consumo nacional, e nas demais politicas implementadas pelo governo.
“ O PROGAMA MINHA CASA MINHA VIDA TEVE PAPEL FUNDAMENTAL NA REDUÇÃO DO IMPACTO DA CRISE INTERNACIONAL INICIADA EM 2008 NA ECONOMIA BRASILEIRA.”
Que patamar de juros seria ideal para o crescimento da nossa economia, uma vez que existe uma referência de equivalência da taxa de juros e inflação?
Não existe na literatura especializada um consenso sobre qual seria este patamar de taxas de juros. Mas é intuitivo inferir que este nível é aquele que estimula a economia da maneira sustentável, porem sem gerar focos inflacionários. É oportuno lembrar que o Brasil vive sob um regime de metas para inflação, ou seja, o Banco Central toma suas decisões olhando para um painel de variáveis internas e externas e procura agir preventivamente. A inflação controlada abre espaço para a redução sistemática da taxa de juros. O sucesso na gestão da politica monetária vem se mostrando efetivo, sem sobressalto ou arroubos. Um contexto de taxas de juros menores gera um ambiente de negócios mais competitivo e com importantes ganhos na estrutura social do pais.
Qual a principal vantagem que o programa Minha Casa Minha Vida trouxe para o Brasil? Existe um marco real de antes e depois para o mercado imobiliário a partir deste programa?
O programa Minha Casa Minha Vida teve papel fundamental na redução do impacto da crise internacional iniciada em 2008 na economia brasileira. Evitou-se uma forte desaceleração no setor da construção civil, que de fato ocorreu e continua ocorrendo na maioria dos países desenvolvidos, mas que no Brasil apresentou uma expansão de suas atividades, proporcionando aumento na oferta de imóveis, ampliação de postos de trabalho e, consequentemente, aumento de nível de emprego. Outra importante contribuição do programa foi aportar subsídios para as famílias de baixa renda, transformando em demanda real o que era considerado como simples carência por imóvel, o qual respondia por mais de 90 % do déficit habitacional. Esse segmento da população não tinha condições de obter um financiamento pelas linhas convencionais. Com o Minha Casa, as famílias com renda até R$ 1.600,00 conseguem adquirir um imóvel pagando 120 prestações equivalentes a 10% de sua renda familiar.
Com esse projeto as construtoras passaram a desenvolver habitações direcionadas a essa demanda que historicamente não era atendida, gerando um novo ninho de mercado. O PMCMV deve ser reconhecido com o maior programa social da história brasileira, pois já contratou a produção de 1,7 milhões de novas moradias, número este que deverá superar 3 milhões até o final de 2014.
Qual sua recomendação para empresários do setror da construção neste momento? Cautela ou ampliação nos investimentos?
Acreditamos na sustentabilidade do ciclo virtuoso do segmento habitacional, entendemos que investir na produção de imóveis continuará sendo um bom negócio. No entanto, recomendamos que o empresário, antes de lançar em empreendimentos que o empresário, antes de lançar um empreendimento, adote as práticas recomendáveis de checar o nível de demanda, bem como a adequação do produto à necessidade e à expectativa das famílias. Também, é muito importante estar atento à capacidade técnica e econômico-financeira da empresa, no sentido de não lançar volume de unidades superior à capacidade da empresa. outro ponto importante é calibrar corretamente o cronograma físico das obras, evitando prometer um prazo de entrega que não será cumprido.
O que o Sr. diria a um brasileiro que neste momento busca um financiamento para a casa própria?
Ter acesso à moradia própria ainda continua sendo o maior sonho da maioria das famílias brasileiras e a Caixa se orgulha em contribuir para a realização desse sonho. O que recomendamos é que, antes de tomar a decisão de comprar o imóvel, as pessoas analisem o que está sendo ofertado, comparem os preços, façam as pesquisas de empresas, verifiquem o histórico destas, tanto em termos de qualidade dos imóveis quanto no comprimento dos compromissos firmados com os compradores. As condições de financiamento vêm melhorando ao longo dos últimos anos e a estabilidade da economia brasileira sinaliza que a aquisição da casa própria continua sendo uma boa opção.
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